金科如何满足红线监管要求

　　观点地产网 金科服务的成功上市，让“三道红线”踩了两条的【金科股份(000656)、股吧】（000656），也有底气说出“争取在今年年末实现三道红线满足监管要求”。

　　11月19日，金科股份披露阳光保险、中国人寿（601628）、海通证券等前往调研的情况，同时，一并披露其对投资者调研活动主要问题及回答摘要。

　　据观点地产新媒体查阅，就“三道红线”对公司的影响及应对措施，金科股份表示，随着金科服务在香港上市，以及四季度结算目标的达成，公司争取在今年年末实现三道红线满足监管要求。

　　值得注意的是，这是金科股份在“三道红线”政策出台后，首次直接表示公司对此的相关计划。早前，更多是以将密切关注调控政策的变化，针对性的制定相关预案等较普适的答案，回复外界的疑问。

　　金科股份甚至直接发表了对新规的相关看法：“公司认为三道红线影响的不是融资规模，而是金融机构的资金支持方向。即一旦触达红线，金融机构可能就会担心借贷意愿，更多是认可度的问题和方向问题，判断企业是否稳健的标准。”

　　分拆物业，优化报表

　　金科股份降负债的举措中，分拆金科服务上市是重要的一环。

　　事实上，不管是半年报还是最新的三季报，金科股份的降负债压力还是比较大的。根据2020年半年报数据计算，金科股份剔除预收款后的资产负债率为74.08%，净负债率为124.62%，现金短债比1.01倍。

　　最新的三季报数据显示，金科股份剔除预收账款的资产负债率为72.71%；净负债率为112.2%；现金短债比为1.02倍。

　　简而言之，三道红线的标准：剔除预收款后的资产负债率不超70%；净负债率不超100%；现金短债比不小于1倍等三项指标，金科股份在半年报中均有所触及。减少一条红线的三季报，现金短债比也只是刚好超过。

　　照这个数据来看，金科股份想要在四季度实现三道红线全部达标存在着不小压力，其中剔除预收账款的资产负债率要减少2.7个百分点以上，净负债率要减少19.4个百分点以上，并且在此基础上，保持现金短债比在1倍以上。

　　对于金科股份而言，最难达成的是降低净负债率。但是由于成功将金科服务推向港交所，这一数据或许将迎来大幅降低。

　　因为金科服务的分拆，募集了1.33亿H股新股，意味着金科股份净资产的增厚，从而降低杠杆率。

　　据海通证券早前测算，按照市场平均58.42倍的PE计算，金科服务对应估值218亿元，融资约60.55亿元。以这项数据结合金科股份半年报财务数据计算，分拆上市将令金科股份剔除预收款后的净负债率从半年报的124.62%降为103.7%。

　　如今，金科服务成功在港股上市，共发行1.33亿股H股，发行完成后总股本增加至6.33亿股，金科股份持有股份占发行完成后总股本的53.97%。按照金科服务发行定价44.7港元测算，金科股份持有金科服务对应市值约为153亿港元。

　　此次发行筹得款项净额约为57.38亿港元，若超额配股权获得行使，金科服务将因额外发行1993.67万股H股，并获得额外款项净额约3.75亿港元。

　　这就意味着，金科股份至少获得几十亿的净资产提升。

　　减少拿地，任务艰巨

　　实际上，就算没有分拆，在A股上市的房地产股和境内发债房企中，在半年报到三季报这个时间段，金科股份是债务降幅较大的房企之一。

　　对于未来如何继续降杠杆，金科股份给出了几种方案：控制有息负债杠杆水平、以现金流和净利润为核心，提高周转效率、积极与战略合作资方合作，转变传统拿地方式、适当提升供应链融资。

　　转变拿地方式也许是其中效果能最快体现一环，据观点地产新媒体了解，自从“三道红线”新政公布后，金科股份便放慢了拿地的步伐。

　　数据显示，2020年上半年，金科股份新增计容建面1370万平方米，同比下降10.5%，对应拿地金额546亿元，同比提升29.1%，拿地金额占当期销售金额的62.9%，相比上年同期提高10.9个百分点。

　　2020年前三季度，金科股份累计获取项目123个，新增计容建面1995.3万平方米，同比下降18.4%，对应拿地金额740亿元，同比增长20.6%，拿地金额占销售金额的比例为50.2%，同比上升1.4个百分点。

　　这意味着，金科股份第三季度新增拿地金额仅194亿元，较上半年平均数大幅减少，这也导致金科股份拿地增速大幅下降8.5个百分点，拿地金额占销售金额的比例也大幅下降。

　　据不完全统计，自“三道红线”政策公布以来，金科股份仅在9月11日联合景瑞以底价5.22亿元竞得重庆高新区一宗纯住宅地块，以及10月28日以底价3.39亿元摘得大连金州的一宗住宅用地。

　　基于此，金科股份单季度经营活动产生的现金流量净额终于在三季度成功转正，录得11.09亿元正流入。而在半年度和一季度，这一数字为流出24.50亿元及59.35亿元。

　　另一方面，金科股份也是有息债务负增长的企业。据安信证券数据显示，金科股份债务压降幅度较大，达到增速为-7.1%。而金科股份亦预计，到今年年末，有息负债控制在1100亿元左右。

　　不过，对于金科股份而言，四季度任务依然艰巨。

　　虽然管理层并未透露2020年具体的经营目标，但是若以增长20%-40%计算，金科股份全年要竣工1449.6万平方米至1691.2万平方米，而上半年仅竣工约730万平方米。

　　金科股份管理层亦表示，在四季度，将重点做好结算工作，细化到每个项目每个交付阶段安排，并且竣工交付也将有较大规模的提速。

　　解局 | 从局外到局内，观察和解读行业、企业与市场的真实一面。