华发股份600325卖股权、降杠杆下能否保千亿

　　距离千亿只差临门一脚，而今门口突降三道“硬核门槛”，华发股份（600325）延续数年的高杠杆冲规模路径又需重新审视。

　　11月20日，由珠海华发实业股份有限公司面向合格投资者公开发行的2020年第二期公司债券在上交所上市。这期在11月12日完成发行的债权实际发行规模为24.2亿元，期限为5年。

　　而此前一天，华发股份刚挂出公告，拟将其持有的珠海华发景龙建设有限公司（以下简称“华发景龙”）50%股权和全资子公司华薇投资持有的建泰建设有限公司（以下简称“建泰建设”）40%股权出售给维业股份（300621）。

　　十天之内发债融资、出售股权的背后，是华发股份依旧居高的负债水平。截至三季度末，仍处“橙色档”并不能卸下华发股份的“紧箍咒”，回想2019年其从不足600亿元的销售业绩加速狂奔至千亿门前，跑赢行业的增速也未摆脱超出同行的债务。房企的规模扩张依靠高周转，而高周转依赖高杠杆，然而来到“三道红线”预备实施的当下，华发股份却不得不重新思考债务与规模的平衡。

　　卖子、发债齐上阵

　　11月20日，由华发股份发行的24.2亿元公司债券获准上市，本期债券分为2个品种，品种一发行规模为15亿元，票面利率为4.19%，期限为5年期，附第3年末投资者回售选择权、发行人票面利率调整选择权；品种二发行规模为9.2亿元，票面利率为3.89%，期限为5年期，附第3年末投资者回售选择权、发行人票面利率调整选择权。

　　根据公告，本期债券募集资金扣除发行费用后，拟全部用于偿还华发股份公司债券回售。

　　在此之前，根据最近一期的累计新增借款公告，截至9月底，华发股份的借款余额为1422.46 亿元，占2019年经审计净资产的85.49%，较2019年末借款余额增加370.13亿元。

　　而赶在“双11”的晚上，华发股份计划出售旗下两间公司的股权。一间为华发股份自身持有50%股份的华发景龙，主营业务为建筑工程、室内外装饰及设计、建筑工程后期装饰、装修和清理等；一间为华发股份全资子公司华薇投资持有40%股权的建泰建设，经营范围包括建筑工程施工总承包、市政公用工程施工总承包、机电工程施工承包、地基基础工程专业承包、起重设备安装工程专业承包、预拌混凝土专业承包等。

　　公告显示，华发股份目前持有的上述两间公司股权将全部出售给维业股份，而维业股份刚于今年4月迎来新任控股股东华实控股的上任，因此维业股份与华发股份已共同成为背靠华发集团的“一母同胞”。

　　维业股份是一家以建筑装饰设计与施工为主的公司，主要为房地产、政府机构、企业、高档酒店及住宅等提供装饰设计和施工服务。从经营范围来看，华发景龙和建泰建设的此番腾挪也是顺应新并入华发集团旗下维业股份的专长，同时华发股份也表示，出售两间公司是为进一步优化自身业务结构，聚焦房地产主营业务的发展。不过结合其近期的债务水平来看，卖子以及前述的融资动作恐怕也很难与“三道红线”撇开关系。

　　“三道红线”来临，房企现出售潮

　　对于此番出售股权的目的，财经网曾联系华发股份试图做进一步了解，不过截至发稿前尚未收获回复，不过观察此前财报数据，降杠杆应是华发股份当下最迫切的需求。

　　根据三季报公开的数据，截至2020年9月底，华发股份剔除预收账款后的资产负债率为78.5%，净负债率为148.4%，现金短债比为1.19，虽然相较6月底时三道红线全部踩中，三项指标分别为76.9%、151%、0.98已经有所缓和，但仅有现金短债比擦线过关仍然让其高居“橙色档位”，此时降杠杆显得尤为重要，“卖子回血”就更有立竿见影的效果。

　　中原地产首席分析师卢文曦分析认为，不排除华发股份出售股权的动作与“三道红线”新规有关，因为通过出售股权实现资金回笼，企业降杠杆的速度会更快。

　　而华发股份一家的出售行为，也顺应着行业整体的步伐。根据北京产权交易所的信息，进入11月，发生在房地产行业的产权转让共有18宗，而在2020年1-10月期间挂出的交易总和也只有18宗。

　　在这股集体“卖子回血”的大潮中，既有在接连挂牌转让多家公司股权后终于三季度全部达标的中国金茂和招商蛇口（001979），也不乏富力这样的“三道红线”全部踩中的“红色档”房企。11月9日，富力地产再发公告表示，已与黑石联属的基金附属公司签署合并事项协议，拟将广州富力国际空港综合物流园内的物业作价63亿元，其中70%权益以44.1亿元转让给黑石。

　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，近期部分房企纷纷出售旗下公司股权，除了战略性调整方面的考虑之外，很大程度上与需要满足“三道红线”的监管指标要求而导致财务趋向稳健有关。通过出售项目公司或区域公司股权来回收现金可以提升公司的现金短债比和流动性，优化公司现金流。对于不符合“三道红线”要求的企业，出售股权乃至资产回现是改善财务指标尤其是现金流状况的重要手段之一，因此其预测这可能成为未来一段时间内的行业普遍现象。

　　不过对于华发股份个体而言，柏文喜认为施工类企业一般负债率较高，合并报表后也会拖累母公司报表，无论从降杠杆还是聚焦主业的角度来看，华发股份剥离两家施工企业都成立；但另一方面，施工企业属于轻资产行业，同等的投资规模通常能换回较高的营收规模，因此对充实母公司的营收业绩较为有利。而日后随着两家施工企业被剥离，一定程度上也可能将影响华发股份营收规模。

　　接连百亿补仓，举债狂奔需重新审视

　　回看华发股份的近几年，以高负债冲规模贯穿着它的扩张路。

　　2019年年初，华发股份许下1100亿元的年度销售目标，虽然这一年最终其销售额止步千亿门前，只达到922.73亿元，不过同比增速已达58.54%，远超受亿翰智库监测的50家房企17.6%的平均销售增速。而2018年，华发股份的销售增速达87.64%，也正是在这一年，至年末其净负债率超过214%。

　　进入2020年，虽然其未公布年度销售目标，但距离千亿只差临门一脚，对于“千亿房企”这个头衔，华发股份想必是渴望的，这一渴望已体现在土地市场的大手笔上。

　　截至三季度末，华发股份在珠海、广州、南京、苏州等城市新增土地项目11个，

　　其中8月份，其斥资逾百亿拿下上海闵行、浦东新区两幅地块，并先后刷新其所在板块的楼面价纪录，溢价率分别为46.4%、32.71%。而根据易居房地产研究院的数据，当月全国40个典型城市的土地成交溢价率平均为13.6%。

　　进入四季度，华发股份继续重仓上海，于10月29日以总价42.11亿元竞得上海静安区一综合用地，溢价率1.25%。而此前一天其刚以47.05亿元落子苏州经开区，拿下博览中心东一地块，溢价率2.62%。

　　短短两天又是近90亿元的出手，多宗高价地块的进账必然消耗大量资金，尤其在“三道红线”来临前，如果无法将负债降至安全线，后续融资将进一步受限；而另一方面，经过近三年的加速去化，华发股份的“粮仓”已经逐年递减，土储规模由2017年末的877.11万平方米降至2019年末的697.48万平方米，如果减少拿地投资，未来的千亿梦或又将难以为继。

　　对于监管新规实施前的降负债途径，财经网曾联系华发股份进行询问，不过截至发稿前尚未获得答复，不过本来距离千亿只差临门一脚，而今门口突降三道“硬核门槛”，华发股份延续数年的高杠杆冲规模路径又需重新审视。