房企中的“现金奶牛”！中南建设将成地产股中“压仓石”

　　尽管，大部分房企上半年公布的业绩颇为理想，但市场却已经在预警“寒冬”将临的信号。

　　克而瑞监测国家统计局七月的房地产销售数据显示，7月商品房销售规模创年内新低，销售面积和金额环比分别下降42%和40%，较2020年同期下降8.5%，同比于年内首次转负；较2019年同期持平仅增0.1%。另外，7月房屋新增施工面积和新开工面积分别环比下降47%和34%，较过去两年同期分别下降21.5%和12.6%。

　　充裕的现金流，以及压低对负债的依赖，已经成为房企防御市场可能“冬天”的最主要手段。对比龙头房企上半年财务数据可以发现，中南建设（000961）的表现尤为出色。如果“冬天”真会来袭，中南建设一定是在A股中抗寒能力最强企业中的一家。

　　砍负债：中南建设有点狠

　　半年报显示，截至2021年6月末，中南建设有息负债（含期末应付利息）767.6亿元，比2020年末减少31.5亿元，有息负债与年度经营规模比值进一步在行业保持最低位置。

　　有息负债的总降幅达到接近4%，这在上市房企中颇为少见。

　　自从去年三条红线发布开始，各家开发商纷纷降低净负债率，以满足监管层的负债率要求。但多数房企并没有直接减有息负债规模，而是通过增加少数股东权益来调低净负债率。以德信中国为例，少数股东权益占比由64.81%升至70.26%；旭辉控股的少数股东权益则由52.67%升至60.09%；即使像保利地产（600048）这样不差钱的央企，少数股东权益也从去年末的32.41%升至37.42%。

　　除了扩大少数股东权益外，将报表内的高负债项目，转移到了表外。

　　这些做法虽然降低了监管层对房企净负债率的要求，却没有实质性的降低债务风险。尤其是后一种方式，由于很多企业仍然对表外项目的债务提供担保，所以实质性的债务风险并没有真正降低。

　　至于通过扩大少数股东增加权益的做法，虽然短时间可以降低负债率。但未来却会减少股东收益，减少股东的实际分红。

　　但是，为了保持销售规模的增速，开发商们普遍不愿意主动减少有息负债的总规模。

　　对此，中南建设却选择了砍有息负债，而不是大幅增加少数股东权益。半年业绩显示，由去年末的少数股东权益占净资产比重由40.73%增加至45.52%，控股股东权益仍然超过50%，在民营房企中是鲜见的。

　　中南建设董事、总经理陈昱含认为，行业的竞争已经从百米冲刺赛跑变成马拉松，“更讲究配速，更讲究自我的节奏，也有可能是阶段性的领跑或者阶段性的做跟随的策略，也有不被对方对手干扰的能力，其实这恰恰是一种长期主义的能力。中南的态度是审慎经营，而且是长期主义的整体导向。”

　　在这一观念下，速度让位于更谨慎的经营。不仅净负债率明显下降，债务结构也更为健康。

　　截止2021年6月末，中南建设净负债率95.27%，比2020年末下降2.00个百分点；扣除受限资金后的现金短债比1.03；剔除合同负债后的资产负债率77.42%，较年初降低1.27个百分点。

　　其中短期借款和一年内到期的非流动负债209.0亿元，比2020年末减少24.7亿元，占全部有息负债比值27.23%，较2020年末下降2.02个百分比。有息资产负债率20.58%，较年初下降1.66个百分点。

　　行业中少见的现金奶牛

　　敢于持续减少有息负债，和公司充裕的现金流有关。

　　今年上半年，中南建设经营性现金流入是一年内到期的各类有息负债的3.6倍，经营性现金流量净额24.1亿元，同比增18.55%，连续四年保持正值。货币资金余额269.7亿元，为一年以内到期的各类有息负债的1.29倍，现金及现金等价物余额215.5亿元，同比增加9.96%。

　　对于一家以销售物业为主的开发商来说，持续实现如此稳定的现金流盈余并非易事，在过往几年连续保持营收、销售额高速增长的情况下，还能保持连续四年保持经营性现金流净流入，绝非易事。

　　即使像保利、金地这样的老牌蓝筹企业，又或者是像新城控股（601155）、世茂股份（600823）那样持有大量经营性物业的开发商也无法做到。

　　这和中南建设一直保持自己的配速，不受其他选手影响有很大关联。今年监管层出台新的规定，要求开发商拿地金额不得超过销售额的40%。很少有人知道的是，早在几年前，中南建设就已经自觉提出了“限速令”，将拿地金额控制在销售额的40%以内。

　　因为足够克制，中南建设的经营性现金流一直好于同业，也是使公司有能力实打实地砍负债。

　　协力优势：一般企业不具备

　　不过，大多数企业即使像中南建设那样，控制拿地节奏，也难以持续取得现金流的净流入。原因之一是建设“地产+建筑”的双主业设置，增加了其在当前市场环境下的抗风险性与规模增长确定性。

　　今年上半年，中南建设实现了建筑板块实现了营业收入、合同金额的双重增长，其中营业收入113.5亿元，同比增长17.2%，新承接（中标）项目合同总金额153.1亿元，同比增长3.3%，3亿元以上项目17个，占新增合同额的53%。

　　中南建设的建筑业务紧密跟随国家十四五战略导向，在住房业务以外，大力开展公建、基建、交通等非房业务。报告期内，中南建设建筑类业务未完工项目总造价742.3亿元，其中公建、基建、交通等非房业务占比23.1%。

　　半年报显示，中南建设总共1288.21亿元合同负债中有超过29亿元是预收的工程款，以及已结算未竣工的工程款项。

　　今年6月，沪深交易所全国首批9只基础设施公募REITs顺利发行上市，总发行规模约314亿元，投资人认购热情较高。

　　中南建设的建筑业务也因此为公司开拓新的融资渠道，提供了可能。中南建设很早就在关注持续关注基础设施REITs和未来更广泛REITs相关的政策、应用和探索。中南方面表示希望有机会能尽快参与试点，紧跟市场变化，不仅是被动利用市场工具，也希望能为REITs的发展做出更多有价值的尝试。

　　不过，建筑业务对中南建设的价值，绝非仅仅只是增加现金流入和提升融资能力。中南建设提出 “地产+建筑”双主业、双轮驱动的发展模式夯实生产底盘，也是特色永续经营能力。围绕地产和建筑两大主航道，中南进行了完整上下游产业链布局，包括基础和公共设施建设、产业发展、住宅开发、商业运营、物业服务、实业投资、教育公益等若干业务板块，这使中南建设在城乡建设和运营领域具有相当潜力和特色。

　　除了已获取南通 CBD、盐城城南新区、海门城南新区等一、二级开发建设外，还进一步获取了海门足球小镇、常乐张謇小镇、南宁那马项目、云南普洱项目等产城联动及文旅小镇项目。

　　未来聚焦国家十四五规划期间面向都市圈发展、区域协同发展、产业升级、美丽乡村建设等若干机遇，紧密围绕地产开发和大基建领域，在集团内形成组织及业务合力，中南建设有能力获得更多的业务。

　　特别是从第二批集中拍地开始，各地的土地出让开始由“竞地价”转向“竞品质”。拥有产业协同优势的中南建设有望以更强的竞争力低成本斩获优质地块。资料显示，仅仅今年上半年，中南建设施工的工程就有九项获得省级级别的优质奖项，海门人民医院二期更已经申报了国家级的优质奖。

　　由于获得省部级工程奖是很多地方衡量开发商品质的一项重要评判原则。可以相见，在未来的土地竞争中，中南建设将有更多的优势。

　　结尾

　　克而瑞监测数据显示，不仅房企销售金额下降，融资额也开始收缩。

　　2021年7月100家典型房企的融资总量环比下降10.9%，同比下降47.0%。自2020年11月份以来，房企的单月融资已经连续9个月均呈现同比下降。

　　此前，甚至部分公司甚至已经出现债券、商票的违约。“地产冬天”并不是危言耸听。在这样的背景下，现金流良好，且储存了大量现金的中南建设未来会更有优势。而历次的楼市调控中，资金足够充裕的房企都有能力实现逆周期“抄底”，得到更好的收益。