“长跑选手”中南这半年：审慎拿地优化负债 双主业协同发展增强韧性

　　“行业竞争已经从百米赛跑变成了一场马拉松，这个时候更讲究配速，更讲究自我节奏，这恰恰是一种长期主义能力的表现。”

　　在中南建设（000961）刚刚结束的业绩发布会上，“长期主义”、“审慎经营”等词汇成为了管理层口中的多频词汇。随着增量时代渐渐落幕，曾经那个高周转、高杠杆的地产行业早已一去不复返。而对于行业趋势有着精准判断的中南，如今每一步都力求走得稳健。

　　恰逢中报季的到来，坚持审慎经营的中南建设交出了一份不俗的成绩单。

　　上半年里，中南建设实现营业收入384.8亿元，同比增长29.6%；归属于上市公司股东净利润17.5亿元，三年复合增长率17.5%；经营性现金流量净额24.1亿元，同比增加18.6%，连续四年保持正值。

　　销售方面表现同样稳定，中南建设上半年实现合同销售金额1089.8亿元，同比增长33.9%，累计销售面积约790.1万平方米，同比增长29.7%，平均销售价格13793元/平方米，同比增长3.2%。

　　“站在‘十四五’规划的大的背景底下，对地产行业的调控已经不仅仅是一个行业问题，我们也是非常坚定的拥护。”总经理陈昱含指出，中南对于目前的行业形势早有预判，也早早做出了应对。董事长陈锦石则表示，中南如今正处于转型期，对于未来充满了信心。

　　精准拿地下的市场机遇

　　避开了上半年竞争激烈的“抢地大战”，另辟蹊径的中南同样斩获颇丰。

　　2021年上半年，中南建设新增地产项目41个，新增土储面积合计699.9万平方米，同比增加1.7%。截至2021年6月末，中南建设已在116个城市共布局505个项目，总土地储备建面约为4740万平方米，同比增加7.5%。

　　难能可贵的是，在上半年如此火热的土地市场中，中南仍能够严格把控土地成本，为以后的项目开发预留出充足的利润空间。数据显示，中南建设上半年新增项目的平均地价约为4100元/平方米，比去年同期下降约7.1%。

　　“在核心城市两集中供地的背景下，能够做到这一点其实是尤其可贵的，这跟我们审慎的投资态度，以及轮动布局合理下沉的布局投资策略有关。”

　　据了解，中南建设坚持的是“土储紧平衡”的战略，保持短期内供需大体平衡，土储量级与资金占用取得良好平衡。管理层指出，在地价房价双双受限的当下，这一战略意义重大。“中南历来的经营特点和调控导向是高度一致的”。

　　规避热点的同时，中南建设多元化拿地的格局得以进一步打开。据统计，在上半年新增的41个项目中，有11个项目是通过股权收购的方式获取的，占比接近30%。

　　区域布局方面，中南建设依然坚持着深耕聚焦战略，遵循着适度下沉布局和“近核不进核”的原则，让一二线与三四线储备轮动互补；不断完善长三角、山东半岛、珠三角及内地人口密集型核心城市布局。

　　在上半年近700万平方米的新增土储中，有40%位于长三角核心城市群。截至今年上半年，中南建设在长三角地区累计拥有2200万平方米的土地储备，占比达到46%。

　　也正因为此，长三角地区多年来一直担当着中南建设业绩贡献主力的角色。于上半年，长三角区域贡献销售金额合计达到684.03亿元，占中南总销售金额比例的62.8%。

　　“在拿地这件事上，从来只有撑死的，没有一个（企业）是饿死的。”陈昱含一针见血地指出，长期主义才是中南的整体策略导向。她表示，在土储紧平衡的大前提下，中南会抓住机遇理性投资，确保获地比。

　　“坚持不依赖有息负债的发展模式”

　　“相对严峻的外部形势下，我们的表现还是稳中有进，稳中向优。在未来相当长的时间里，审慎经营是我们的首要原则。”

　　和投资策略一样，中南对于负债结构的把控同样谨慎。

　　截至2021年6月末，中南建设的有息负债约为767.6亿元，较年初时减少了3.9%。短期借款和一年内到期的非流动负债约为209.0亿元，较去年末减少了24.7亿元，短债占比27.23%，呈现持续下降趋势。

　　据管理层透露，中南内部开会的时候常常会把“经营风险”比作危害人体健康的“三高”。其中，高血压对应的是流动性问题，高血糖是杠杆和规模的问题，高血脂则对应的是盈利能力问题。

　　“流动性问题就像是血压高，有些人觉得能拖则拖，问题不大，但这个病是一个慢性病，如果不及时控制，早晚会出现问题，在当前大环境下，我们身处资金密集型的地产行业，确保流动性是我们的第一要务。”

　　从数据来看，中南建设上半年的净负债率为95.27%，较年初降低2.00个百分点，剔除预收款后资产负债率77.42%，较年初降低1.27个百分点，货币资金余额269.7亿元，为一年以内到期的各类有息负债的1.29倍，扣除受限资金之后的现金短债比1.03。

　　陈昱含笑称，“三道红线”对房企来说就像是一个血糖仪，数据不达标，就会影响到发展能力。基于公司持续降杠杆的稳定态势，中南建设也向投资者们承诺，公司将持续优化资产负债表，提升信用评级，希望到明年的时候实现“三道红线”全面绿档。

　　需要承认的是，在当前融资环境持续收紧的情况下，房企想要一边兼顾发展，一边保持持续减杠杆的趋势实非易事。但反观中南建设，坚持不依赖有息负债的发展模式是该企业的特色之一。

　　除了稳中有升的销售回款之外，中南在建筑板块的稳定增长也同样是其底气所在。

　　于今年上半年，中南在建筑板块上实现营收113.5亿元，同比增长17.2%，新承接（中标）项目合同金额约153.1亿元，同比增长3.3%。基于较强的行业实力，中南上半年承接合同金额在3亿元以上的项目达到了17个，占到新增合同额的53%。

　　管理层表示，随着开发业务总规模的见顶，中南正在快速探索“第二增长曲线”。其中，很重要的一部分是整合中南置地和中南建筑的业务优势，在地产开发和城市基建领域输出更多的管理能力。