金融街：借北京首都功能落地 开启价值发现之旅

　　事件：对于金融街(000402)，商务地产龙头，依托北京金融街的资源和品牌优势，通过房地产开发和产业打造独特的“金融街模式”。北京金融街已成为全球最富吸引力的投资目的地和资本集散地，最具世界影响力的金融中心。加速模式复制，“商务地产与住宅开发“双轮驱动，保持商务地产开发运营控股公司龙头。

　　1、开发和持有双轮驱动，业绩再上台阶。

　　16年快开发销售实现8成多增长，归母净利润28.04亿元，同比增24.5%，业绩再上台阶。预收账款187.93亿+118.07%，锁定17年结算业绩。融资渠道拓宽，资金成本、负债率及风险大幅下降。16年底各类融资总额505亿元，综合融资成本仅5.5%，绝大部分期限为5年及以上年限，将很好地抵御资金成本可能上升带来的风险。经营活动现金流大幅增加，负债率有效降低，偿债能力无忧。17年打通ABS融资通道，成功融资66.5亿元，未来大量优质物业变现通道打开。一二线开发资源丰厚建面超800万平，17年投资200-240亿元拓展核心城市及其周边优质资源。16年自持物业面积和租金收入高增长25.97%达97万方，其中北京金融街区域内出租物业占50%以上(3-5年内自持物业将翻番200万平。16年物业营收12.5亿元，同比增35%，预计3-5年后该部分利润将超过20亿元/年，调控中稳定器作用凸显。

　　2、催化因素不断。

　　1)北京城市功能将落地，西城区内物业价值随环境配套改善价值不断提升，区内单位腾退也将带来存量改造升级机会。

　　2)负责西城区国有资产整合、融资、投资和管理平台的金融街资本运营中心控股公司，有望带来资源整合机会做大做强公司。

　　3)把握机遇参与京津冀建设，负责京津合作示范园区(武清)26.5平方公里的开发建设。在雄安新区与北京市错位发展中商务地产开发经营优势突出。

　　3、公司价值严重被低估。

　　1)RNAV估值。可结算规划建面878万平(权益761万平).货值超过3000亿元将带来的盈利及自持物业盈利折现后，公司价值921亿元，RNAV30.82元，股。

　　2)持有物业估值。当前持有物业及3-5年将形成的物业将达到200万平，其中北京120万平，上海等地80万平。考虑核心城市核心地段物业的稀缺性，租金价格呈上行趋势，物业价值也将逐年增长，估算持有物业价值将接近1000亿元。

　　预计金融街公司2017-2019年EPS为l.15元、1.36元和1.62元。

　　根据赢家江恩星级评定模型：000402股票分析综合评论：金融街000402当前趋势运行在生命线以上强势可操作区域，中期资金筹码占流通盘68.83%，主力控盘度较高大方向依然乐观。通过江恩价格工具分析，该股短期支撑是11.72元，阻力是13.03元;通过江恩时间工具分析，该股短期时间窗为 2017-05-02号和2017-05-23号，中期时间窗2017-06-13号和2017-07-17号 ，结合持仓成本做好计划。