保利物业从新三板摘牌后开启了赴港上市之路

　　作为最大物业央企，保利物业发展股份有限公司(简称：保利物业)从新三板摘牌后终于有了新动作，注意到，8月7日，保利物业正式向香港联交所提交上市前文件，开启了赴港上市之路。

　　随着房地产行业进入白银时代，物业板块已成为新的战场，大批物业公司借助金融资本扩张。2014年，彩生活从花样年分拆赴港上市，成为首只上市的物业股，拉开物业公司上市的序幕。随后几年，中海地产、绿城中国等纷纷在香港上市。近期，除保利物业，另一家央企物业公司招商物业也将借壳【中航善达(000043)、股吧】，在A股上市。

　　为什么关注这家公司赴港上市？一是它是具有央企背景的第一大物业公司;二是这家公司毛利率、利润率实在有点低，三是市场质疑其过度依赖母公司。

　　据中指院2019年的综合实力排名，保利物业在中国物业服务百强企业中排名第四，在央企背景的中国物业服务百强企业中则排名第一。

　　招股说明书显示，截至2019年4月30日，保利物业合同管理面积达3.714亿平方米，收入为17.18亿元，毛利率为24.9%。截至2018年底，在已上市的14家物业公司中，彩生活(01778.HK)在管面积最大，为5.54亿平方米，碧桂园服务(06098.HK) 在管面积为5.05亿平方米、绿城服务(02869.HK)为1.7亿平方米、雅生活服务(03319.HK)为1.54亿平方米。如果保利物业顺利上市，将跃居管理面积第三大的上市物业公司。

　　尤为注意的是，保利物业的毛利率和利润率实在有点低。

　　在销售毛利率方面，在港股上市的5家龙头物业股，雅生活服务2018年的销售毛利率为38.2%，碧桂园服务为37.7%，彩生活为35.5%，中海物业为20.43%，绿城服务为17.9%;而保利物业2018年的毛利率则为20.1%。保利物业2016至2017年毛利率更低，分别为16.7%、17.9%。

　　在净利率方面，据保利物业招股书，2016年-2018年，该公司的净利率仅为5.8%、6.9%、7.9%。重点对比2108年，保利物业净利润为2.25亿元，彩生活为5.18亿元，碧桂园服务为9.34亿元，绿城服务、雅生活服务净利润分别为4.66亿元、8.11亿元。在净利率方面，2018年保利物业净利率为7.90%，而彩生活为14.34%，碧桂园服务则达雅生活服务更是高达25.36%。

　　还发现，保利物业主业过度依赖母公司，一度引发市场质疑。

　　从管理物业所得收入来看，保利物业仍然在高度依赖母公司保利发展控股集团，即在A股上市的【保利地产(600048)、股吧】。招股书显示，从2016年至2018年，保利物业管理物业所得收入分别为19亿元、24.2亿元、29亿元;但是，在收入构成中，来自母公司保利发展控股的管理物业收入占比分别为98.7%、95.9%、88.6%，超过8成的收入还是来自于母公司。2019年前4个月，这一占比则降至84.2%。

　　对此，保利物业总经理吴兰玉近期评论道：“有一个强大的母公司并非坏事，在某种程度上是优势。背靠母公司的雄厚实力与品牌效应，给保利物业的自身独立发展带来巨大支持。保利物业依托母公司，但不完全依赖母公司。”

　　问题是，保利物业共有三个业务条线，分别提供物业管理业务、非业主增值服务及社区增值服务，其中物业管理业务是公司最重要的收入来源。保利物业的外拓项目以非住宅为主，非住宅占了83.8%，包括商业、写字楼、公共及其他物业(学校及科研项目、产业园、公共服务设施和城镇)。保利物业董事长黎家河此前接受媒体采访时曾介绍，保利物业拓展的政府、学校、医院、产业园区等物业，利润率会比住宅和写字楼更高。

　　查阅招股书发现，截至2019年4月30日，保利物业84.2%的收入来自母公司保利集团开发的物业，这部分物业在管面积占56.2%。其外拓项目在管面积占43.8%，却只贡献了15.8%的收入。对于外拓项目是否影响了整体毛利率?我们将进一步跟踪研究。