中国多措并举推进REITs常态化发行 25只基础设施REITs发行总规模超800亿

    来源: 长江商报 作者:佚名

    摘要: 中国不动产投资信托基金(REITs)迎来试点以来的第二次资产类型扩容。3月24日,国家发改委发布通知,将研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。

      中国不动产投资信托基金(REITs)迎来试点以来的第二次资产类型扩容。

      3月24日,国家发改委发布通知,将研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

      同日,证监会也印发通知,提出4方面12条措施,着力推进REITs常态化发行,实现质的有效提升和量的合理增长,充分发挥REITs助力盘活存量资产、扩大有效投资和降低实体企业杠杆率的重要作用。

      在监管层的大力推动之下,这一万亿级市场迎来大利好。数据显示,截至2023年3月23日,我国已上市公募REITs共25只,发行总规模超800亿元,总市值约850亿元。随着公募REITs市场扩容及常态化发行,将在服务实体经济方面,更好服务新发展格局和经济高质量发展方面,继续发挥更加重要的作用。

       REITs产品范围不断扩容

      公募REITs作为一种新兴的投资品种,具有投资门槛低、流动性较强、分散化效果较好、高分红特征、股债双重特性等特点。推出REITs是资本市场服务实体经济、服务高质量发展的重要举措。

      2021年6月,随着首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市,标志着我国公募REITs试点正式启动。2022年,我国REITs制度规则逐步完善,已形成可持续发展的路径基础。尤其是自2022年下半年以来,公募REITs开始加速扩容,市场规模稳步扩大,底层资产逐渐丰富。

      数据显示,截至2023年3月23日,我国已上市公募REITs共25只,发行总规模超800亿元,总市值约850亿元,底层资产范围涵盖园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、生态环保、保障性租赁住房、能源基础设施等六大类基础设施。

      如今,随着政策支持力度的不断加码,公募REITs试点步伐也在加快,更多项目已经“箭在弦上”。

      3月29日,首批两只新能源公募REITs中航京能光伏REIT和中信建投(601066)国家电投新能源REIT将正式上市,资本市场又将迎来新的优质长期投资标的。

    新能源

      值得一提的是,随着机构投资者持有公募REITs份额不断上升,认购倍数也屡创新高。即将上市的两只新能源公募REITs均因超额募满而提前1天结束公众投资者募集,网下超额认购倍数分别为123.21倍和85.7倍,体现了投资者对相关品种的需求旺盛。

      此次两部门发布的通知中,均明确提出,优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。同时规定,项目发起人(原始权益人)应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体,不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求,不得为商品住宅开发项目变相融资。

      国家发改委还在通知中指出,发起人应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度,更好满足居民消费需求。这标志着政策从供给端发力,将消费基础设施正式纳入REITs发行范围。

      业内分析,公募REITs扩展到商业地产领域对房企和商业地产市场具有积极意义。此类领域的创新,也意味着在原来保障性租赁住房的REITs创新基础上,商业地产也开始进入实质性的改革过程。REITs引入商业地产领域可以盘活资金资源,增强房企资金流,未来还有望缓解公募REITs市场供不应求的失衡状态,为国内公募REITs市场发展注入新的动能和活力,进一步丰富投资机构的配置品种。

      进一步推进常态化发行工作

      当前,我国基础设施累计投资额已达到百万亿元级别,REITs作为产品,即便按1%的证券化率计算,也可以达到万亿元级的REITs市场规模。

      事实上,除机构外,不少上市公司也在摩拳擦掌。例如,九州通(600998)日前发布公告称,为有效盘活存量资产,拟以公司拥有的医药物流仓储资产及配套设施为底层资产,开展基础设施公募REITs的申报发行工作,预计首次募集资金规模不超过30亿元。

      随着一系列支持基础设施REITs的政策措施密集落地,目前我国已初步探索出一条既遵循成熟市场规律、又适应中国国情的REITs发展之路。

      2022年8月,证监会会同国家发改委等制定了加快推进基础设施REITs常态化的十条措施。2023年2月召开的证监会2023年系统工作会议上,再次提出大力推进公募REITs常态化发行。如果说2022年是公募REITs市场进入常态化发行的新阶段,那么2023年将是其走向常态化发行的关键年。

      根据此次证监会发布的《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》(简称《通知》),共提出4方面12条措施,将进一步推进REITs常态化发行工作,完善相关业务。

      《通知》提出,要加快推进市场体系建设,提升服务实体经济能力,包括拓宽试点资产类型、分类调整项目收益率和资产规模要求、推动扩募发行常态化、扩大市场参与主体范围、加强二级市场建设等。

      同时,完善审核注册机制,提高制度化规范化透明化水平,提出要优化审核注册流程,明确大类资产准入标准,完善发行、信息披露等基础制度。

      在促进市场平稳运行方面,规范与发展并重,提出要构建全链条监管机制,促进市场主体归位尽责。

      另外,还要进一步凝聚各方合力,推动市场持续健康发展,提出要建立重点地区综合推动机制和推动完善配套措施。

      证监会表示,下一步将围绕建设中国特色现代资本市场,着力推进REITs常态化发行,实现质的有效提升和量的合理增长,充分发挥REITs助力盘活存量资产、扩大有效投资和降低实体企业杠杆率的重要作用。

      

    关键词:

    REITs,常态化

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