提升底层资产透明度 监管推动REITs提质扩容

　　5月12日，证监会指导证券交易所修订REITs审核关注事项指引(简称“指引”)，此次修订重点明确了实践较多的产业园区和收费公路项目审核和信息披露要点，同时针对市场关切的项目参与机构、资产评估和产品设计等相关问题进行了规范。

　　数据显示，目前已上市27只REITs，资产范围覆盖产业园区、收费公路、仓储物流、污水处理、清洁能源、保障性租赁住房和新能源等多种类型，募集资金超900亿元，回收资金带动新项目投资近4500亿元。

　　接受采访的专家认为，指引的发布有助于提升REITs审核效率和底层资产的透明度，有利于投资者更好发掘项目价值，推动REITs高质量扩容，助力市场长期稳健高质量发展。

　　强化审核、信披要求

　　提高投资者获得感

　　具体来看，此次修订细化了业务参与机构、评估和现金流要求，包括：加强原始权益人约束，规范中介机构选聘，细化评估和现金流要求；同时规范产品设计要求，包括：明确基金控制要求，细化产品命名规范，强化风险防控，明确基金经理要求，规范费用收取水平等。

　　“指引首次明确REITs底层资产评估报告的重要参数披露、现金流实际情况和预测情况出现明显差异时需披露原因、合理确定战略配售比例以保证流通份额适度充裕等内容，对于公募REITs在底层资产评估、产品设计等实践具有良好的指引作用。”中信证券首席经济学家明明对记者表示，此次指引的发布，料将推动各业态的公募REITs更加清晰透明地进行信息披露，强化公募REITs市场的信披制度建设。

　　此外，针对产业园区和收费公路项目，指引明确其特殊性要求。“产业园区REITs和高速公路REITs在我国公募REITs的发行规模和发行数量上都占比较高，率先就这两类资产的特殊性要求进行明确具有现实意义。”明明表示，其次，从2022年全年和2023年一季度的财务报告来看，这两类资产的经营情况都出现了较为剧烈的波动，因此结合行业情况规范和强化信息披露也有一定的紧迫性。

　　截至5月14日，27只上市REITs中，产业园区项目和收费公路项目分别有8只和7只，位居前列，总市值分别为173.11亿元、378.23亿元，两类资产数量和市值在上市REITs中占比分别为55.56%、60.69%。此外，还有2只REITs已经注册生效，产业园区和收费公路各一只，成功发行上市后，上市产业园区REITs和收费公路REITs将分别达到9只和8只。

　　“通过细化两大类资产的审核关注重点、强化信息披露要求，在更好地保障投资人合法权益及长期投资获得感基础上，提升了公募REITs业务执行效率与质量，有助于原始权益人、基金管理人及各市场主体之间达成业务共识，推动公募REITs的常态化发行，有助于市场长期稳健高质量发展。”中金基金相关负责人对记者表示。

　　持续完善信披规则

　　推动REITs常态化发行

　　3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》(简称REITs常态化发行的“十二条措施”)，明确大类资产准入标准，完善发行、信息披露等基础制度，是“十二条措施”的其中两项任务。证监会债券部主任周小舟在北京市2023年基础设施REITs产业发展大会上表示，逐步完善符合REITs特点、规律的信息披露体系。

　　对于下一步，证监会表示，将研究制定出台定期报告和临时公告披露指引，按照“成熟一类、推出一类”原则，分步推出仓储物流、保障性租赁住房等大类资产审核及信息披露规则。

　　除了产业园区和收费公路，目前，已上市REITs中，保障性租赁住房项目、仓储物流项目分别4只、3只，污水处理、新能源、清洁能源分别2只、2只、1只。

　　“我国公募REITs以不同的资产类型进行划分，而非海外市场的混合业态。因此需要进一步针对不同底层资产类型制定和出台审核、信披规则，以匹配市场特征，帮助投资者更加清晰地了解底层资产特征。”明明表示。

　　中金基金相关负责人认为，公募REITs业务试点取得了较好的阶段性成果，在监管机构指导下，在市场主体共同努力下，不同资产类型的公募REITs业务在试点中逐步成熟，可以通过资产审核与信息披露规则来进一步凝结共识、提升效率，为推进REITs常态化发行奠定良好基础。