工业房地产的发展模式及国内工业地产发展

　　现在随着我国经济快速的发展带动工业房地产的量能不断增加，这也产生很大的效应出来，因为对于工业用地的规模也在不断增大，说明后期要利用这些用地去处理更加好地产业，并让地产也不断的壮大。

　　工业地产是指为人类生产活动提供空间的房地产包括工业厂房、仓库、高科技产业屋、研发屋等。工业地产既有销售市场，也有租赁市场。

　　一般来说，因为重型工业建筑的设计需要满足特定的工艺流程和设备安装的要求，所以通常只适合特定的用户，不容易转手。高科技产业住宅和研发住宅适应性强。轻工业工厂介于上述两者之间。随着物流工业的发展，以自用为主的传统仓房越来越多地用于租赁经营，成为工业地产的重要组成部分。

　　工业地产的发展：

　　数据显示，在产业转移，中国产业技术升级、国家重点工业园区建设、住宅房地产宏观调控等诸多因素的影响下，工业房地产需求稳步增长，投资价值逐步显现，工业房地产租赁和销售价格稳步上升。

　　以上海市为例，2010年整个上海工业地产市场租金走势呈上升趋势，其中增速在第三季度达到年度峰值，平均租金环比增长1.65%。工业房地产业保持了良好的发展势头。

　　首先，国内房地产企业进入军工地产，住宅地产监管力度加大的压力，商业地产“大跃进”的隐忧。国内房地产企业开始关注工业地产。据不完全统计，15%的传统房地产开发商已经转向工业园区建设项目。其次，普洛斯、安博地产、丰树地产、嘉民集团等一大批国际资本纷纷聚焦中国市场，加大在华投资。另外私募股权基金、风险资本和信托已经进入中国工业地产领域，为工业地产带来了新的融资方式。据分析，投资者热衷于开发工业地产，这与工业地产开发成本低有关。工业地产的土地投资相对较低，基准地价仅为商业地产土地的四分之一甚至五分之一到十分之一。因此，工业地产的进入门槛远低于其他房地产类别，工业地产未来的投资主体将更加多元化。

　　工业房地产分类：

　　重工业地产、轻工业地产、仓储地产物流地产、保税区地产(指有特殊政策的贸易加工类一般工业地产)。

　　工业地产特性:投资规模大，起步快，提供增值服务，追求长期稳定回报。

　　工业地产规划是指工业园区、仓储物流和工厂的初步调查和建立，以及园区规划、建设、招商和布点后的物业管理总体规划。

　　工业地产规划是另一种不同于房地产和商业地产规划的新的地产规划。目前，我国工业房地产规划市场还不成熟，需要不断完善。工业地产规划涵盖中国西南、珠三角和长三角的许多重要工业区

　　工业地产规划，包括战略规划、开发经营、投融资、招商引资和管理咨询服务。

　　工业房地产开发模式是以工业园区发展模式。

　　目前我国各级地方政府最常用的工业房地产开发模式也是我国工业房地产市场的主要载体，其经营主体一般是开发区或工业园区的管委会下属开发公司。

　　缺点：不熟悉工业地产的运营方式，项目前期缺乏科学合理的定位和规划等。导致其在工业园区的整体运作中缺乏专业化，导致大多数工业园区的闲置和废弃。

　　工业地产商业模式指房地产投资开发企业在工业园区或其他地方取得工业用地，建设项目道路、绿化等基础设施，甚至建设工厂、仓库、R&D等房地产项目，然后通过租赁、转让或合资、合作经营等方式经营管理项目相关设施，最终获得合理的房地产开发利润的项目。

　　主企业导向模式指在产业某一领域综合实力较强的企业，为了实现企业自身更好的发展，获得更大的效益价值，通过获得大量工业用地，以建设相对独立的工业园区；在自身企业落户并率先的前提下，借助产业，企业强大的凝聚力和号召力，通过土地出让、项目租赁和销售等方式，引进其他类似企业集聚。从而建立和完善整个的产业链。

　　综合运营模式是指工业地产开发模式，混合使用上述工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产开发商模式。

　　私人业主发展模式是在小厂房中，私人业主的发展占了很大的比例。主要是厂房租金不断上涨，收益率已经超过商业地产，运营建设相对简单。但由于工业地产政策的逐步完善，特别是工业用地的收缩，这种发展模式会逐渐减少。此外，私人业主开发的工厂在设计和配套设施上没有竞争力，市场会逐步淘汰。

　　工业地产盈利模式主要是通过提高地价的价值来获取利润。

　　项目基础设施建设完成后，投资开发商将进行项目的主题包装和概念推广，实现项目中部分土地或全部土地的出让，转让房地产投资基金或其他专业工业房地产投资开发商。

　　进行项目开发，长期持有营业收入或销售产品把项目投资开发商，独立或联合进行项目的整体开发，通过出租、出售或完成的房地产项目租售结合的方式实现项目效益。通常在项目地块上建设标准工厂、R&D中心、配套服务等设施后，邀请产业的固定主题企业招商引资，以获得项目销售带来的利润或长期持有项目获得经营管理效益。比如物流普洛斯公司在收购土地后，进行包括基础设施建设在内的一流开发，搭建设施平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只从事房地产投资开发和物业管理。物流的日常业务仍然是由客户经营，其本质是开发商而不是物流商人。

　　通过与工业企业合作，我们可以按需定制房地产开发模式并于工业地产开发商在获得工业用地后，进行项目主题包装和概念推广，然后与已确定主题的产业企业联手，根据产业企业的需求量身定制工业厂房等产品项目，实现最低风险下的项目收益。

　　国内工业地产发展的水平是从中国各城市的管理和发展来看：城市之间的发展和竞争促使各地区不同程度地增加了投资吸引力。各种形式的经济技术开发和工业园区，以及以产业为核心的产业园区和紧随其后的产业，相关链相继出现，极大地刺激了工业地产的可持续需求；政策层面：出于城市管理的战略需要，基于对产业城市形态的布局和发展水平的考虑，以工业为主体的产业各类城市在政策、税收、低价等诸多方面给予工业地产投资者实质性的优惠和支持。

　　中国工业房地产发展现状：

　　1)我国工业房地产开发还处于初级阶段，与西部开发相比相对较晚。

　　地方工业用地：自我发展规划发展引导发展集聚发展

　　工业地产的开发和使用还处于非常初级的阶段，降低投资者的投资成本已经成为吸引企业投资落户的主要手段。吸引的企业大多是劳动密集型的低端产业，没有起到预期的促进当地经济发展和提升产业高度的作用和效果

　　随着圈地的使用机构、企业、集体和个人都在圈地运动中规划从工业地产开发中获取丰厚的投资回报，导致土地资源的开发速度远远超过当地经济发展的实际接受能力，大量闲置土地，大量空置厂房，甚至一些机构和企业以工业地产开发的名义在圈地中囤积资源，寻求商业地产投资开发的机会，以获得更高的投资利润。

　　2)作为工业地产载体——工业园区建设中存在的问题

　　“明星公园”太少，重复建设严重；上海，苏州，东莞等等。“我们希望政府能够为工业园区制定一个建设标准，并为工业园区设定一个门槛，以防止过度建设工业园区。”

　　招商机制不完善，没有人拒绝来；政府(政绩)和入驻企业实现“双赢”

　　3贪恋海洋，面对项目

　　资金供应链不完善，融资成为瓶颈。

　　工业地产发展趋势：

　　1)发展趋势的影响因素

　　(1)政府政策的影响：加强监管有利于工业房地产市场健康规范成熟，吸引外资可持续发展；通过市场竞争和优胜劣汰，强大的企业得以保存；

　　市场供求的影响：经济发展保持强劲的发展速度，有利于吸引外资；“世界工厂”的建立和对工业的重视；

　　(3)发展模式的影响：模式的转变是以人性化发展为目标，工业区的发展关系到大量人的生活条件、环境和发展；可持续发展的经济模式：充分利用有限的土地，优化配置，创造最大效益；

　　投资回报的影响：随着工业地产的不断扩张，可开发的土地会越来越少，国家会加强对土地的调控，土地价值必然会上升。规范、透明、成熟的市场会导致激烈的竞争，房地产开发商的投资利润会下降。但长期来看，工业地产需求旺盛，投资回报相对稳定。但是工业地产的销售模式会和房地产有所不同。鉴于土地的升值和激烈的竞争，大多数产权持有人不会为了保护自己的产权而出售出租。随着需求的增加和房地产的有限，房地产的租金会不断上涨。

　　2)中国工业地产未来发展趋势

　　(1)政策将强调市场在资源配置中的作用

　　国外房地产巨头联手投资基金将是大势所趋，运营模式将不断创新。开发模式可以分为两种：一种是定制开发，根据客户需求设定工厂标准租给客户；第二是以租代购，以租代购一些好的工业产权产品。这两种模式的共同点是长期持有房产等待上市同时等待价格，通过REITs打包上市，带来大量资金。

　　由于产业在中国的整体转移和发达地区总部经济的形成，投资热点将继续扩大，更多城市将获得发展机遇。再往后就像投资顺德楼市一样。

　　工业地产商业模式：

　　工业地产作为产业其独特的商业模式包括一系列的活动，如提高资金，建设基础设施，发展商业项目，提供工业地产产业和服务。工业产业的盈余体现在能够快速启动，用收入抵消支出，抵消支出后有盈余。相应地工业地产的商业模式有四个特点：“大投入、快速启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”。

　　工业地产投资规则

　　1.经商：从规划、管理和建设的角度构建项目的投资资本。

　　2.引诱商业：设置诱因来引诱商业。

　　3.引用业务：以一种创造动力并有所作为的方式管理注意力。

　　4.连锁商户：打开产业连锁的上下游，连接更广泛的业务。

　　5.采集业务：通过近亲繁殖的方式，一次性采集目标业务。

　　6.洽商：情感投资，攻击客户心理。

　　7.招商：制定招商政策，深度勾引商家。

　　8.业务选择：选择符合定位和格式的业务。

　　从上面的情况你可已看出来工业房地产在我国的发展已经不断在壮大，后期有许多的产业会投资到这里来，并不断增加带动经济发展。