明年房价走势要大涨，还是迎来降价潮

　　最近的房价走势其实并不是特别好，可能因为今年都快结束，大家都在关系明年房价走势如何，在做打算如何去买房，另外还有个原因是因为最近房价都在降，没有给人一个比较平稳的价格表现，那样才能吸引更多的买房者。

　　现在觉得房价高吗？专家们似乎达成了一致：不高。他们给出两个理由：一方面，全国平均房价只有9000多/平，这还不算城中村和乡镇的房子，如果按所有房子的平均价格计算，全国平均房价不足6000/平，90%的人能买得起，能接受；另一方面，相比5年和10年后，现在的房价肯定是很低的。因为中国城市化率只有60%，和发达国家相差70%，而且还有至少10-15年的红利期。换句话说，未来还是会有2-3亿农民工会进城，他们需要买房。购房需求巨大，必然会进一步推高房价，未来5-10年房价再翻一番也不难。

　　专家一致认为“房价并不是真的高”，这并不代表大多数购房者的愿望。我们不止一次说过，房价高不高，最终还是要由买了住了几亿人的老百姓来决定。四个一线城市都在10万平米搬家，几千万的房子已经不是普通人能买得起的了。即使只是局部需要，大部分也只能“看房叹气”；二线城市买房至少要准备70到80万。对于平均月薪只有5.6万元的普通人来说，变少是必然的。据统计，在二线城市买房的年轻人，三代人养六个钱包；就连一开始被很多人“鄙视”的三四线城市，现在也适当进入了“万元门槛”。年轻人想在三四线城市拥有自己的大房子，还得掏空家里的积蓄，背负二三十年的巨额贷款。

　　一亿多人只需想到，目前的房价已经严重脱离工资收入，甚至国家已经“承认”房价与居民收入不符的事实，即房价过高的事实。—— 社科院2019年底的调查报告显示，全国50个重点城市的房价与收入之比是9.3倍。四个一线城市的房价收入比是全球最高的，杭州， 南京石家庄等二线城市的房价收入比也超过了15倍。其中温州，莆田，芜湖和宜昌等三线城市也超过了9倍。应该强调的是，在美国的大部分地区，房价是年收入中位数的2-4倍。

　　不仅在社科院，2018年财大西南部的一份调查报告也显示，越来越多的家庭在一二线城市买不起房子。全国27个城市，按平均工资计算，买房需要15年以上。但就算租房，也得吃一线城市大部分人工资的近一半。房价高的问题需要及时解决。

　　另外，其实从近20年的房价走势来看，房价并不是“只涨不跌”。根据统计局的统计，2009年、2014年、2018年这几年房价都有适当的下降。例如在2018年就连北京，上海等一线城市及其周边城市也稀里糊涂地倒下了，最高降幅达15%。特别是在燕郊，固安，香河和京周边的其他地方，房价已经下跌，一些在高位接手的炒房投资者遭受了严重损失。我们想表达的很清楚：如果调控得当，房价其实是可以降的，尤其是在房价被人为抬高的城市，调控房价回到原来的形状并不是不存在的。

　　但即便如此，我们仍然可以看到和听到，一些专家和机构正在为高房价这个平台而努力，努力保持房地产的支柱地位。特别是在国家坚持“房住不投机”调控近四年的背景下，仍然有“不放弃”投资房地产的人：

　　1.财经女神叶檀，未来一年平均房价将上涨6%

　　在最新的文章中，叶檀解释说，涨幅未来的年平均房价是6%，这是从涨幅的国内生产总值加上消费物价指数加上工资得出的房价上涨的准确数据。不仅如此，她还直言不讳地说：“房地产是一块臭豆腐，每个人都喜欢吃一口。”更有甚者，“有人批评房价高是因为买不起，想方设法发泄。因为反对高房价有天然的道德正当性，可以产生英雄幻想。”

　　在叶檀看来，未来的房子不仅可以买，而且可以早买。特别是，那些关注投资的买家应该把目光放在有大量人口迁入的城市和布局的创新企业上。

　　2.社科院：中国的房价在未来两年将保持在一个高水平

　　2020年初，社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也表示2020年商品房价格涨幅预计在5%至8%之间。一二线城市和东部地区经济发展比较好，人口流入比较大。一二线地区大部分城市群房价涨幅更为明显。对于很多人不看好的三四线城市，上述专家一反常态的认为，三四线城市的老改革已经开始，总体上仍然有持续投资增长的动力，投资增速还会在10%左右持续一段时间。

　　不久前，社科院又发布了《房地产蓝皮书》 2020版给出了未来两年房价走势的最新预测：未来两年中国房价将普遍保持高位部分城市除外，那里房价的涨跌是小概率事件。总之，未来的房价会让人心酸，房价实质上还是不可能降的。

　　3.从2020年的房价走势来看，中科院去年底给出的预测是2020年房价有望上涨6.1%。

　　正如金融专家叶檀和中科院所说未来的房价真的能保持每年6%的涨幅吗？对此，国家智库仇保兴，不久前做出了回应。他一针见血，提到这次不一样。城市化、婚恋房产的标准信条、高投入影响房地产的发展趋势，影响房价走势的边际效应在降低。此外，决定住房需求的传统因素，如人口数据和收入，并不乐观。用过去的逻辑来推断房价每年上涨多少是绝对站不住脚的。更有甚者，从今年开始我国各大热点城市的房租都呈现下降趋势，这也反映出现阶段经济活力下降，人民收入减少。最终传导到房价上，更有可能下跌。

　　上述国家智库甚至更直言不讳地预测，这一次将有所不同，明年楼市将有很大概率在迎来“降价”。

　　他给出了三个理由：第一，两周前国家收紧了对房企的债务和融资政策(三条红线)，这已经表明了资金未来“不会有大规模房地产流入”的态度。这就决定了资金的房地产水平在未来没有优势。众所周知，资金是支撑房地产的核心要素。如果未来没有资金的支持，开发商、炒房投资者，甚至那些只需要买房的人对房价的预期都会发生很大变化。

　　事实上，最近几个月一些媒体报道称许多房地产企业已经开始走上“降价促销”之路。楼市“降价潮”已经提前一步到来。但是，鉴于明年是房企还债高峰期，叠加政策的威力真的会显现出来。因此，明年楼市将会出现新一轮的“降价售房”，尤其是融资难的中小房企，低价出售的欲望更强。还有哪些买房做酒店托管的业务，不知后续会什么样。

　　其次从今年上半年房地产企业的销售业绩来看，很明显真正的促销才刚刚开始，房地产企业的半年销售目标的90%没有完成。未来三个月，大量房地产企业将尽最大努力抓销售促支付。毕竟现金流才是王道，无论是偿还银行，的短期债务还是运营员工的工资支出，还是储备现金，都要通过降价来加快支付速度。降价可能不是开发商想要的，但怎奈别无选择；

　　与开发商撤回风格降价的意愿相比，炒房投资者在避险降价的意愿比较差。今年5月以来，各大二手房平台的统计数据显示，近几个月来全国50个重点城市的二手房上市数量保持了20%的增速。尤其是在重庆， 南京， 成都， 杭州等地在6月和7月的上市量飙升了200%。其实原因很简单，开发商不是在卖新房是在降价或者打算降价，必然会影响成交二手房的成交量和价格，此外在过去的半年里，国家多次收紧资金水平，也影响了炒房投资者的预期，今年十几个城市解除了“两年销售”禁令，炒房很多投资者早就憋不住了。

　　今年二手房市场的上市量和价格走势会持续吗？答案是肯定的。

　　因为今年最后几个月，二手房不会卖那么好。根据壳牌、58城等平台反馈，二手房成交周期已延长至3-6个月。换句话说，如果明年上半年政策不反转，必然会出现一波“降价卖潮”；第二，开发商降价的影响也会传导到二手房市场，尤其是三四线城市。开发商降价的好戏只会在今年年底和明年年初上演。

　　现在的房价还没有达到一个稳定的格局，后期还有降价的格局，所以明年房价走势还不是特别明朗，等明朗之后再做决定购买。