资本化率是什么意思？资本化率的影响因素与确定条件有哪些？

　　资本化率，也称为还原率和收益率，是一种类似于银行利率的利率。后者是把钱存在银行产生利息的能力，也就是利率，而前者是把资本投入房地产带来的收益率。这两者不能等同。资本化率不同于其他行业的收益率，反映的是不同投资领域的盈利能力。

　　资本化率是指未来不确定的预期收益与现值的比值，其计算公式为：资本化率=折现率-未来年收入增长率。

　　资本化不计入当期损益，而是计入相关资产成本，作为资产负债表的资产类项目管理，具体是指符合条件的相关费用支出。

　　资本化的条件：

　　资产支出已经发生，是指企业为购建固定资产而发生的支出。

　　借款费用已经发生，是指企业为生产或购建符合资本化条件的资产或者而占用的一般借款的借款费用，或发生的借款费用。

　　资本化率是评价盈利性房地产的一个重要参数。它包括两部分，即安全利率和包含风险和通货膨胀的风险利率。

　　资本化率的主要影响因素有：

　　1.自有资本比例；

　　2.外资利息（如贷款）；

　　3.因老化（折旧、功能衰退等）而导致的折旧和收入减少（相对价值）;

　　4.由于通货膨胀而增加的房地产增值和收入（绝对数额）；

　　5.贷款偿还后自有资金的增加。

确定资本化率的四种方法：

　　1.市场提取法：收集市场上的相关数据，选择相应的收益法计算公式，计算资本化率。

　　2.安全利率加风险调整值法：以安全利率加风险调整值作为资本化率。安全利率可选择中国银行公布的一年期定期存款年利率或同期一年期政府债券年利率，调整后的风险值应根据估估价对象的用途和新旧程度以及价对象所在地区的经济现状和未来预测来确定。

　　3.收益率复合投资法：以自有资本收益率和购买房地产的抵押贷款收益率的加权平均值作为资本化率。

　　4.投资收益率排序插入法：找出相关的投资类型、风险程度及其收益率，按照风险程度进行排序，将这些投资的风险程度与评估对象进行比较，判断确定资本化率。