2018年房地产将何去何从？

　　以史为鉴可以知兴替，不知不觉间，离上次全球金融危机已经十年，离上次亚洲金融危机也已经二十年。随着美联储进入加息周期，全球利率开始普遍上扬，被投资者公认的世界三个最坚硬的核心标配资产：美国股市、日本债券和中国房地产，前两个出现顶部信号并开始放巨量高位宽幅震荡。

　　特别是2月5日美国道指盘中一度大跌近1600点，自1月末高点至2月初， 10余个交易日累计下跌超过10%，短时间下跌幅度之大，远超市场预期。一时之间，金融危机十年一轮回的阴霾再次困扰投资者。对于中国投资者而言，他们关心房价走向，不仅仅因为真实住房刚性需求，更因为过去几年很多人把身家都押到了房子上面。

　　2018年伊始，房地产市场冰火两重天。以燕郊、固安为主的环北京房价下跌近一半后依旧冷清，中介机构门可罗雀，加之2月9日河北政府在住建工作会议上宣布继续严控房地产，未来环北京周围房价或清晰可判。而环上海周边的二线城市如南京、杭州的房价依然坚挺，甚至出现一房难求的局面，其他一些二线城市如武汉、成都购房者也热度不减，但更多二线城市房屋成交清淡，有的二三线城市房产交易甚至降至冰点，大量二手房中介机构关门，有的中介机构年底早早放假，其他三四线城市房产交易就更惨不忍睹。

　　一些二三线热门城市如杭州、南京、成都、武汉的房产之所以抢手，某种程度上来说并不是市场的买盘情绪和资金充裕刚需造成的，而是由于这些城市房屋库存下降后，新增商品房供应相对短缺，导致供给端出现大幅减少。值得一提的是，未来上述4个城市有望挤入一线城市，如此一来，这些城市优质地段的商品房就成了优质商品。这就如同判断2017年的资本市场是牛市还是熊市，如果从上证50、沪深300的角度来看，是典型的牛市；如果看创业板指数和中小板指数，却又是熊市。未来房价也会出现这样的分化，一二线城市与二三线城市的房产价格将会继续分化，并且，即使是一二线城市之间也会出现分化。

　　随着央行降杠杆，银行去表外业务，监管风暴强势推进，债券市场持续阴跌，利率不断上行，资本市场更是哀鸿遍野，在这一片惨烈之中，房地产还能屹立不倒一枝独秀吗？对于未来房地产发展趋势以及房地产有无泡沫的问题，就不得不提到去年12月中央经济会议对2018年的经济展望，防范银行金融风险发生放在首位，其次是经济从高速发展向高质量发展过渡。今年两会政府工作报告指出，2018年我国GDP增速控制和保持在6.5%，名义上对比2017年6.9%降低0.4个百分点。经济减速，美联储加息导致利率上行使得投资者还贷成本上升，货币紧缩又会导致刚需无法从银行贷到资金。

　　就在前不久银行大幅上调首套房的贷款利率，对住房抵押贷款下重手的中信银行(601998) 更是暂停北京地区200万以上个人住房抵押贷款。中信银行表示，自2018年3月起，坚持“房子是用来住的，而不是用来炒的”定位背景下坚决执行国家关于房地产市场调控的政策，这些客观条件都为房地产调整埋下隐患。一旦房价下跌投资者的财富就会缩水，特别是那些高杠杆投资者，由于投资者加杠杆导致银行债务高企，房价暴跌就会出现债务产业链上的大面积违约现象，最终导致银行大面积坏账发生。

　　银行坏账率飙升，就是金融危机的前奏。回顾历史，由于房地产泡沫破灭，日本经济自上世纪90年代骤然减速，经济长期停滞不前，被经济学家们称为“失去的20年”。2008年金融危机，美国不断加杠杆的过程中刺破了房地产泡沫，并导致了880万人失业。房地产牵一发而动全身，因此，我们就不难理解国家现在为什么强调防范金融系统风险。在防风险的大政方针下，无论银监会、保监会、证监会均以壮士断腕的决心对资本乱象进行彻底清洗，自上而下进行风险排查，对金融系统进行全面整顿，根本的目的就在于正本清源、防患未然守住金融风险的底线。

　　2018年新经济新周期将取代传统行业，新的发展理念和发展逻辑也将孕育而生，同时也会伴随黑天鹅迭起，灰犀牛逼近，这不仅需要我们顺势而为，及时为自己的财产构建一道坚固的护城河，更需要智慧扎实走好每一步。

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