上实发展：业绩延续稳健增长 租赁、物管发展提速

　　2017年超额完成营收目标，2018年Q1业绩延续稳健增长

　　公司2017年实现营收72.3亿元，同比增11.5%，超额完成65亿元目标；受投资收益增加及少数股东损益占比下降影响，公司实现归母净利润8.7亿元，同比增长47.2%。2018年公司设立了75亿元营收目标，对应增速约3.7%。一季度，公司延续稳健增长的态势，实现营收13.2亿元，同比增25.1%；实现归母净利润1.3亿元，同比增11.5%。考虑到2017年末预收房款余额约为去年房地产结算收入的1.5倍，后续业绩保障力度较强，我们认为公司大概率超额完成今年营收入目标。

　　2018年Q1销售面积降10.8%，均价上涨推动金额反弹32.1%

　　由于重点布局城市(尤其是大本营上海)严格调控，公司2017年实现签约金额53亿元，较2016年高峰滑落51.8%。2018年一季度，公司合约销售面积7.35万方，同比减少10.8%；然而由于其中约70%来自于杭州项目，整体销售均价同比提升48.1%至21007元/平方米，推动合约销售金额同比增长32.1%至15.44亿元。

　　租金收入持续增长，资源整合扩大物管规模

　　因上海和青岛三个重点项目的商办部分交付使用，公司2017年出租建面和租金收入分别同比增长30.8%、32.9%。2018年一季度，公司取得租金收入 0.97 亿元，同比增长49.2%。预计随着新培育项目逐渐成熟，公司房地产租赁业务将继续保持良好增长的态势。

　　2017年，公司积极整合内外部资源，扩大物业管理规模，年内完成收购上实城开旗下两家物业公司，新增管理面积超过400万方。

　　12个月目标价7.00元，上调至“买入”评级

　　考虑到公司充裕的预收账款、租赁和物管业务加速推进、以及少数股东损益占比显着减少，我们小幅上调公司2018/2019/2020年EPS至0.50、0.52、0.54元。综合考虑给予相对估值2018年14倍PE，12个月目标价7.00元。公司近期股价回调明显，定增折价约35.7%，投资价值凸显，上调至“买入”评级。

　　风险提示

　　一二线城市预售证获取不及预期；利率提升导致公司负债成本提升；可售资源不足导致销售不及预期。