房地产行业:销售持续回落 投资表现坚挺

    来源: 东吴证券 作者:佚名

    摘要: 事件:统计局发布2018年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况:2018年1-11月份,全国房地产开发投资110083亿元,同比增长9.7%,增速与1-10月份持平。房屋新开工面积188895万平

      事件:统计局发布 2018 年 1-11 月份全国房地产开发投资和销售情况:2018 年 1-11 月份,全国房地产开发投资 110083 亿元,同比增长 9.7%,增速与 1-10 月份持平。房屋新开工面积 188895 万平方米,增长 16.8%,增速提高 0.5 个百分点。1-11 月份,商品房销售面积 148604 万平方米,同比增长 1.4%,增速比 1-10 月份回落 0.8 个百分点;商品房销售额129508 亿元,增长 12.1%,增速回落 0.4 个百分点。

      点评:

      投资仍然坚挺,增速维持高位。2018 年 1-11 月份,全国房地产开发投资 110083 亿元,同比增长 9.7%,增速与 1-10 月份持平。受土地购置费高增影响,房地产投资增速一直处于高位。11 月单月投资同比增长9.3%,较 10 月提升 1.6 个百分点。预计后续投资会有所回落,主要系土地购置略有降温,2018 年 1-11 月土地购置面积 25326 万平米,累计同比增长 14.3%,较前值继续回落 1 个百分点;其中 11 月单月土地购置面积 3363 万平米,同比增长 8.1%,增速继续回落 4.1 个百分点。房屋新开工面积 188895 万平方米,增长 16.8%,增速提高 0.5 个百分点。我们认为新开工高增主要来自两方面原因:1、部分企业担忧后市,抢开工加速销售;2、部分城市库存水平较低,企业逐渐进入补库存阶段。

      销售面积单月降幅扩大。11 月全国商品房销售面积 15487 万平米,同比减少 5.1%,较 10 月增速继续下降 2 个百分点;销售金额 13594 亿元,同比增长 8.8%。2018 年 1-11 月份,商品房销售面积 148604 万平方米,同比增长 1.4%,增速比 1-10 月份回落 0.8 个百分点;商品房销售额129508 亿元,增长 12.1%,增速回落 0.4 个百分点。2018 年三季度以来,部分城市去化率下降,主要因前期购买力释放较为充分,叠加政策持续高压态势引起部分购房者开始观望。分区域看,1-11 月东部、中部、西部、东北四个地区销售面积增速分别为-5.1%、7.9%、6.6%、-4.4%,销售面积增长仍然主要依赖于中部、西部地区拉动;从销售金额看,东部、中部、西部、东北四个地区增速分别为 5.6%、20.6%、23.5%、7.3%。

      到位资金增速小幅回落,自筹资金和预收款贡献增量。2018 年 1-11 月,房地产开发企业到位资金 150077 亿元,同比增长 7.6%,增速比 1-10月份回落 0.1 个百分点。其中,国内贷款 21807 亿元,下降 3.7%;利用外资 102 亿元,下降 30.4%;自筹资金 50619 亿元,增长 10.0%;定金及预收款 49551 亿元,增长15.7%;个人按揭贷款 21420 亿元,下降 0.9%。受行业融资收紧和整体降杠杆环境影响,按揭、利用外资和国内贷款增速维持负增长状态,房企到位资金持续依赖销售回款。

      投资建议:预计 2018 年房地产行业销售将保持稳态,龙头房企竞争优势进一步凸显,强者恒强。在当前面对较大不确定性的环境下,我们认为地产仍是为经济托底、拉动内需的重要力量。板块目前估值处在历史底部水平,增速与估值不匹配,建议重点关注。持续推荐新城控股、万科 A、保利地产、招商蛇口、金地集团、中南建设、金科股份、绿地控股、荣盛发展、蓝光发展,H 股推荐旭辉控股集团、金地商置、龙光地产、合景泰富、融信中国、宝龙地产。

      风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险(棚改、调控、税收政策等);融资环境变动(按揭、开发贷、利率调整等);企业运营风险(人员变动、股东变动、施工、拿地等);汇率波动风险。

      (文章来源:东吴证券)

    关键词:

    增速,增长,销售,11,百分点

    审核:yj127 编辑:yj127

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