高收益债周报：地产投资韧性较强 短时间内仍有支撑

　　主要结论

　　7月房地产开发投资累计同比增速继续回落但仍高于去年全年水平，房地产开发投资的增速变化呈现较强的韧性。

　　今年以来，建筑和安装工程对房地产开发投资形成较强支撑，而以土地购置为主的其他费用是房地产开发投资的主要拖累项。从历史经验来看，新增信托贷款融资对以土地购置为主的其他费用影响较大，当前对信托新增融资的限制或继续拖累以土地购置为主的其他费用同比增速。

　　从金额占比情况来看，建筑和安装工程金额占比大约为60%，以土地购置为主的其他费用金额占比约为40%，建筑和安装工程金额占比较大。因此，今年房地产开发投资中建筑和安装工程若能维持稳定，即使以土地购置为主的其他费用同比增速继续回落，整体房地产开发投资增速也难以大幅下行。

　　房地产开发投资资金来源中，销售回款的贡献越来越大。从历年销售回款金额占房地产开发投资资金比例情况来看，2016年开始，销售回款占房地产开发投资资金的比例明显抬升且越来越高，2019年1-7月销售回款占房地产开发投资资金的比例约为49.3%，较2018年全年的47.7%继续抬升接近2个百分点，销售回款对房地产开发投资的贡献越来越大。

　　今年6月和7月国内地产销售金额当月同比增速连续回升，为未来短时间内的房地产开发投资提供了重要的资金支撑。

　　从各个地区房地产销售金额当月同比增速情况来看，7月房地产销售金额同比增速集体出现回升。7月东部、中部、西部、东北地区房地产销售金额当月同比增速较上月的变化分别为3.1%、4.5%、13.0%、1.5%。

　　以下为正文：

　　7月房地产开发投资累计同比增速继续回落但仍高于去年全年水平

　　2018年房地产开发投资累计同比增速基本呈现逐渐回落的趋势，2018年底回落至9.5%，2019年1-4月房地产开发投资累计同比增速明显抬升至接近12%的水平，5月开始回落，6月进一步回落至10.9%，7月继续回落至10.6%。整体来看，2019年1-7月的房地产开发投资累计同比增速仍高于2018年全年水平，5月以来房地产开发投资累计同比增速的回落幅度目前来看仍较为平缓。

　　从当月同比增速情况来看，2019年1-4月房地产开发投资当月同比增速逐月抬升，5月下滑至9.2%，6月反弹至10.0%，7月再次回落至9.0%，房地产开发投资增速从1-4月的12%左右回落至5-7月的9.5%左右。

　　　　今年以来建筑和安装工程对房地产开发投资形成支撑

　　从地产投资的不同类别情况来看，今年以来，建筑和安装工程对房地产开发投资形成较强支撑，而以土地购置为主的其他费用是房地产开发投资的主要拖累项。

　　从历史经验来看，新增信托贷款融资对以土地购置为主的其他费用影响较大，当前对信托新增融资的限制或继续拖累以土地购置为主的其他费用同比增速。

　　从金额占比情况来看，建筑和安装工程金额占比大约为60%，以土地购置为主的其他费用金额占比约为40%，建筑和安装工程金额占比较大。因此，今年房地产开发投资中建筑和安装工程若能维持稳定，即使以土地购置为主的其他费用同比增速继续回落，整体房地产开发投资增速也难以大幅下行。

　　　　房地产销售金额同比连续回升为未来短时间内的房地产开发投资提供了重要的资金支撑

　　房地产开发投资资金来源中，定金及预收款、个人按揭贷款这两项合并后的占比可以反映房地产销售回款对房地产开发投资资金的贡献大小。

　　从历年销售回款金额占房地产开发投资资金比例情况来看，2016年开始，销售回款占房地产开发投资资金的比例明显抬升且越来越高，2019年1-7月销售回款占房地产开发投资资金的比例约为49.3%，较2018年全年的47.7%继续抬升接近2个百分点，销售回款对房地产开发投资的重要性越来越大。

　　　　从销售与地产投资的关系来看，今年6月和7月国内地产销售金额当月同比增速连续回升，考虑到当前房地产开发投资资金来源中接近半数为销售回款，因此地产销售金额当月同比的连续回升为未来短时间内的房地产开发投资提供了重要的资金支撑。

　　　　东部地区是决定未来房地产开发投资走势最重要的区域

　　考虑到东部、中部、西部、东北地区的房地产开发投资金额占比大约分别为55%、20%、20%、5%，东部地区是决定未来房地产开发投资走势最重要的区域。

　　7月东部地区房地产销售金额当月同比亦连续回升，但房地产开发投资同比增速反向下行。7月东部地区房地产销售金额当月同比增8.1%，较6月继续回升3.1个百分点；7月东部地区房地产开发投资当月同比增5.4%，较6月回落5.1个百分点。

　　从去年以来的情况来看，东部地区销售金额同比与房地产开发同比基本同步，个别月份出现销售同比上行投资同比下行的情况时，次月投资同比都会反弹，因此8月东部地区房地产开发投资或有所反弹，从而带动整体地产投资增速反弹。

　　7月全国各地区地产销售金额同比增速全面回升

　　从各个地区房地产销售金额当月同比增速情况来看，7月房地产销售金额同比增速集体出现回升，这也为未来全国房地产开发投资提供了资金支撑。7月东部、中部、西部、东北地区房地产销售金额当月同比增速较上月的变化分别为3.1%、4.5%、13.0%、1.5%。

　　　　总结

　　7月房地产开发投资累计同比增速继续回落但仍高于去年全年水平，房地产开发投资的增速变化呈现较强的韧性。

　　今年以来，建筑和安装工程对房地产开发投资形成较强支撑，而以土地购置为主的其他费用是房地产开发投资的主要拖累项。从历史经验来看，新增信托贷款融资对以土地购置为主的其他费用影响较大，当前对信托新增融资的限制或继续拖累以土地购置为主的其他费用同比增速。

　　从金额占比情况来看，建筑和安装工程金额占比大约为60%，以土地购置为主的其他费用金额占比约为40%，建筑和安装工程金额占比较大。因此，今年房地产开发投资中建筑和安装工程若能维持稳定，即使以土地购置为主的其他费用同比增速继续回落，整体房地产开发投资增速也难以大幅下行。

　　房地产开发投资资金来源中，销售回款的贡献越来越大。从历年销售回款金额占房地产开发投资资金比例情况来看，2016年开始，销售回款占房地产开发投资资金的比例明显抬升且越来越高，2019年1-7月销售回款占房地产开发投资资金的比例约为49.3%，较2018年全年的47.7%继续抬升接近2个百分点，销售回款对房地产开发投资的贡献越来越大。

　　今年6月和7月国内地产销售金额当月同比增速连续回升，为未来短时间内的房地产开发投资提供了重要的资金支撑。

　　从各个地区房地产销售金额当月同比增速情况来看，7月房地产销售金额同比增速集体出现回升。7月东部、中部、西部、东北地区房地产销售金额当月同比增速较上月的变化分别为3.1%、4.5%、13.0%、1.5%。

　　（文章来源：【国信证券(002736)、股吧】）