中银国际证券：开竣工加速回升 销售韧性超预期

　　11月16日，中银国际证券发布地产行业研报。

　　2019 年 1-10 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长 10%和10.3%，销售面积和金额同比分别上升 0.1%和 7.3%，投资增速小幅下滑外，其余指标全面回升。10 月竣工面积同比上升 19.2%，创三年来新高，符合我们前期对于竣工回暖的判断：伴随 2016-17 年大量开工工程进入竣工期，主流房企 2019 年竣工计划增速上升，新开工与竣工的背离将逐步收窄；竣工提速将利好下游物业管理及装修装饰产业链。10 月单月销售面积增速1.9%，前 10 月累计销售面积增速 0.1%，年内首次回正。销售强于年初市场预判主要因为：1)三四线城市销售韧性强于预期，棚改暂停未造成断崖式下跌；2)融资收紧背景下房企加强推货力度，去化率上升；3)“因城施策”政策指导下，部分城市销售热度回升。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1)龙头房企：万科 A、保利地产；2)区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注高成长性房企：【阳光城(000671)、股吧】、中南建设、大悦城；地产交易服务商：我爱我家等。

　　支撑评级的要点

　　2019 年 1-10 月，全国完成房地产开发投资 109,603 亿元，同比增长 10.3%，较 1-9 月回落 0.2 个百分点。其中，住宅投资 80,666 亿元，同比增长 14.6%，较 1-9 月回落 0.2 个百分点，占房地产开发投资的比重为 73.6%。10 月单月投资、新开工面积、施工面积增速分别为 8.8%、23.2%及 20.2%，分别较上月下降 1.7、上升 16.5 及 12.6 个百分点，投资增速仍维持较高水平，但预计下降趋势将持续；10 月竣工面积同比上升 19.2%，创三年来新高，符合我们前期对于竣工回暖的判断：伴随 2016-17 年大量开工工程进入竣工期，主流房企 2019 年竣工计划增速上升，新开工与竣工的背离将逐步收窄；竣工提速将利好下游物业管理及装修装饰产业链。10 月土地购置面积同比增长 12.8%，较上月提升 1.6 个百分点，低溢价率下土地投资意愿上升。

　　1-10 月的商品房销售面积为 133,251 万平方米，同比上升 0.1%；销售额为 124,417 亿元，同比上升 7.3%；较上月扩大 0.3 个百分点；销售均价为9,337 元/平米，同比上升 7.2%，较上月扩大 0 个百分点。10 月单月销售面积增速 1.9%，前 10 月累计销售面积增速 0.1%，年内首次回正。销售强于年初市场预判主要因为：1)三四线城市销售韧性强于预期，棚改暂停未造成断崖式下跌；2)融资收紧背景下房企加强推货力度，去化率上升；3)“因城施策”政策指导下，部分城市销售热度回升。

　　1-10 月，房地产开发企业合计资金来源为 145,151 亿元，同比上升 7%，较 1-9 月回落 0.1 个百分点。从各资金来源同比来看，1-10 月累计数据中，国内贷款同比上升 7.9%，较 1-9 月回落 1.2 个百分点；利用外资同比上升 63.8%，较 1-9 月回落 78.1 个百分点；自筹资金同比上升 3.3%，较 1-9月回落 0.3 个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升 9.1%，较 1-9 月扩大 0.3 个百分点，其中，1-10 月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升 9.4%和上升 14.1%。

　　评级面临的主要风险

　　房地产行业融资收紧超预期，三四线景气度下滑超预期。