上市房企去年估值整体下降

　　“2020中国房地产上市公司测评成果发布会”近日举行。与去年的测评结果相比，前十企业整体没有变化，仅排名出现微调，其中万科位列第一，紧随其后的是中国恒大和碧桂园。据了解，此次是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院连续第13年发布中国房地产上市公司测评研究成果。本次测评的研究对象为沪深上市房企117家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合计共202家。

　　测评报告显示，在资本市场方面，上市房企估值整体向下调整。2019年，A股房地产板块表现弱于港股内房股板块，这是因为香港上市的地产股大部分是龙头房企，当前市场向头部集中的趋势加速，资金更青睐龙头房企。

　　从长期偿债能力看，截至2019年末，上市房企资产负债率均值为69.96%，较2018年上升1.87个百分点；净负债率均值为95.77%，较2018年末上升3.25个百分点。而从企业资产负债率的分布上看，2019年约25%的企业资产负债率低于60%，约16%的企业资产负债率处于60%和70%之间，约26%的企业资产负债率处于70%和80%之间，约27%的企业资产负债率处于80%和90%之间，另外6%的企业资产负债率高于90%。

　　与此同时，2019年上市房企营业收入、净利润和净资产规模同比均实现了增长。而从成长能力指标看，上市房企差异较大。根据统计，52%的企业处于增收又增利的区间；22%的企业处于增收不增利的区间；11%的企业利润增长较快，收入出现下降；15%的企业处于低速增长区间。

　　报告显示，从经营效率看，2019年上市房企运营效率基本稳定，存货规模温和增长。数据显示，截至2019年末，上市房企存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.33、0.28和0.20，较上年数据略有小幅下降；同时，上市房企存货总计13.99万亿元，其中存货超过1000亿元的有33家，超过3000亿元的有10家。

　　测评研究报告指出，多数上市房企仍继续坚持主业深耕，大多数上市房企第一主营业务依旧为房地产开发。房地产开发业务收入占到总营业收入七成以上的上市房企数量，合计占比达到约65%。从战略趋势来看，上市房企多围绕“1+X”，即聚焦主业，多元业务协同的方向发展，更加重视集团健康、可持续发展，针对多元业务的布局更加审慎，“增利润，降负债”受到上市房企的关注。

　　测评研究报告称，在多元业务方面，上市房企进军方向多数以围绕房地产上下游业务为主。其中，物业管理行业规模稳步增长，商业地产多数实现正向增长，而酒店、装修、文旅城运营、园区开发运营等业务，上市房企布局较少，规模有待增长。总体来看，上市房企的多元业务正在不断垂直下沉。