招商宏观谢亚轩 ：国际长期资金如何看待房地产资产

　　全球资管市场上的养老金、保险资金、主权财富基金等长期资金规模巨大。在各类机构中，养老金的投资期限较长，并且也是主权财富基金的重要资金来源之一。根据估算，全球养老金规模约为51万亿美元，且国别集中度较高，2019 年末，全球22个主要国家/地区的养老金资产(含各种类型)合计为46.7万亿美元，七个养老金规模最大的国家(英美澳加日荷兰瑞士)合计为42.8万亿美元。从单支规模看，支柱养老金和主权财富基金等政府养老金在全球名列前茅。

　　无论是过去还是未来，养老金都面临着双重困境，一是人口老龄化加大了养老金、特别是现收现付养老金的压力，二是全球长期停滞状态降低了投资回报率。这种状况使得养老金一方面有提高收益的压力，另一方面因难以承担亏损而使得风险偏好难以提升。在这种情况下，养老金主要采取、并可能继续采取两方面应对措施：第一，养老金逐渐从DB型向DC型转变；第二，在资产配置方面，养老金采取了分散化措施，增持另类资产成为趋势。

　　在低利率和高不确定性环境下，另类投资可以提供投资多样性、非流动性溢价和通胀对冲，从而提高收益、降低组合波动，其对于长期投资者的重要性更加凸显。全球养老金等长期资金增持另类资产仍然是大势所趋，房地产在其中占据了重要的一席之地，多个大型基金也表达了对于中国房地产的兴趣。未来，一方面随着它们对另类资产投资规模的加大，一方面随着中国城市的发展和在全球地位的上升，长期资金也会加大对于我国房地产领域的投资。