房地产行业深度报告:房企风险暴露之前是否有迹可循?

    来源: 中国银河证券 作者:佚名

    摘要: 触发房企信用风险原因:信贷收缩埋下“爆雷”隐患,销售超预期下滑加速风险暴露。房企信贷资金的收缩让本就依靠资金驱动的房企的资金流转受阻,资金链紧绷的房企埋下风险暴露隐患。

      触发房企信用风险原因:信贷收缩埋下“爆雷”隐患,销售超预期下滑加速风险暴露。房企信贷资金的收缩让本就依靠资金驱动的房企的资金流转受阻,资金链紧绷的房企埋下风险暴露隐患。三季度销售降速超预期导致企业回款减少,资金链紧绷房企面临销售和信贷两大输血来源的重创。当然,基本面下滑和政策环境收紧仅仅是加速房企风险暴露的因素,房企出现信用违约的真正原因是经营战略的定位失误和内部运营管理的“亚健康”。

      房企风险暴露之前的财务指标可见端倪。据分析,存在信用风险的房企具有以下特征:1)现金流:筹资性现金流入占比持续高于经营性现金流入、净现金流处于低位乃至降至负值、现金流周期波动特征明显;2)杠杆结构:杠杆普遍较高,“三道红线”踩线较多;3)周转率:

      存货周转率持续处于较低水平;4)融资成本:加权平均融资成本处于行业内较高水平,并持续攀升。

      行业整体风险指标较为健康,“优等生”比例居高。我们对重点关注的31 家A 股房企、49 家H 股房企的相关风险指标进行梳理,A+H 股房企平均净现金流55.47 亿元,平均存货周转率0.32,平均剔除预收账款后的资产负债率71.01%,平均净负债率89.28%,平均现金短债比1.90,平均综合融资成本6.09%。目前行业整体风险指标较为健康,个别房企的信用风险不会蔓延至整个行业,各项指标优异的“优等生”

      居多,如万科、金地、招蛇、保利、中海、世茂、龙湖、华润等,但部分企业的一些指标需要警惕。

      政策转向拉开序幕,周期的历史不会简单重复。对比来看,本轮地产周期的周期性减弱,16 年以来在“房住不炒”的大框架下,整体政策表态呈现“松”少“紧”多。在销售过冷、土地流拍增加、房企爆雷事件增多的趋势下,央行开始释放维稳信号,政策转向拉开序幕,但历史不会简单地重复,“大放水”式放松难再现。央行层面可期待按揭贷款和房企信贷的放松,地方层面库存压力较大的城市也将跟进哈尔滨,出台相关政策促进需求的释放。我们认为“房住不炒”的主基调依旧不会松动,但刚性需求的释放是得到支持的,未来很长的一段时间内“限涨”和“限跌”将并行。

      投资建议:复盘前几轮地产周期,政策对板块估值弹性的影响大于业绩,板块估值一般在基本面处于底部区域时开始抬升,伴随政策宽松预期开启行情。当前市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合,政策已经释放维稳信号,信贷层面放松可期,四季度是较好的布局时机。行业整体风险可控,待个别房企风险事件落地之后,行业信用格局重构,集中度进一步提升,利好经营稳健、融资成本低、杠杆结构健康的头部房企。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股:万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)、新城控股(601155)、【金科股份(000656)、股吧】(000656);建议关注优质物业管理公司:金科服务(9666.HK)、旭辉永升服务(1995.HK)、新大正(002968)。600048.jpg

      风险提示:风险事件发酵超预期、融资环境改善不及预期的风险。

    关键词:

    房企,释放

    审核:yj128 编辑:yj127

    免责声明:

    1:凡本网注明“来源:***”的作品,均是转载自其他平台,本网赢家财富网 www.yjcf360.com 转载文章为个人学习、研究或者欣赏传播信息之目的,并不意味着赞同其观点或其内容的真实性已得到证实。全部作品仅代表作者本人的观点,不代表本网站赢家财富网的观点、看法及立场,文责作者自负。如因作品内容、版权和其他问题请与本站管理员联系,请在30日内进行,我们收到通知后会在3个工作日内及时进行处理。

    2:本网站刊载的各类文章、广告、访问者在本网站发表的观点,以链接形式推荐的其他网站内容,仅为提供更多信息供用户参考使用或为学习交流的方便(本网有权删除)。所提供的数据仅供参考,使用者务请核实,风险自负。

    版权属于赢家财富网,转载请注明出处
    查看更多
    • 内参
    • 股票
    • 赢家观点
    • 娱乐
    • 原创

    量化对冲私募明崚投资决议解散 在管基金均可赎回

    量化对冲私募明崚投资已于2月6日发布解散公告。公告显示,明崚投资股东会决议解散公司并成立清算组。目前,该公司全部在管基金均可正常赎回,将于全部基金清盘后,向中基...

    浙江如山汇金私募基金管理及时任法定代表人、董事长兼总经理,存在兼营与私募基金管理存在利益冲突等问题,被出具警示函

    2024年2月8日,浙江证监局公告,对浙江如山汇金私募基金管理(以下简称公司)及时任法定代表人、董事长兼总经理王涌进行了处罚。在对公司的私募业务日常监管中,发现公司存...

    电鳗娱乐:王骁遭遇尴尬!电影《第二十条》路演意外事件曝光!

    (原标题:电鳗娱乐:王骁遭遇尴尬!电影《第二十条》路演意外事件曝光!)《电鳗娱乐》电鳗号/文近日,演员王骁在南京进行电影《第二十条》的路演活动时,遭遇了一段不愉...

    中国制造业隐形冠军大赏——伊之密

    随着国内经济增速的适度调整和国内需求的逐步放缓,中国企业正面临前所未有的竞争挑战。在这一背景下,如何提升产品的市场竞争力,将商品和服务推向更广阔的市场,成为了...

    早知道:2024年2月8号热点题材

      上证指数目前处于短线反弹趋势中,依据赢家江恩价格工具得出:当前支撑位:2751.63点、2820.15点,当前阻力位:2882.02点、2885.09点,由赢家江恩时间周期工具展示得...

    早知道:2024年2月7号热点题材

      上证指数目前处于短线反弹趋势中,依据赢家江恩价格工具得出:当前支撑位:2736.33点、2751.63点,当前阻力位:2820.15点、2885.09点,由赢家江恩时间周期工具展示得...

    机构资金是什么意思?机构资金趋势有什么用?

    机构资金这是什么意思?在市场上,机构资金是一个很宽泛的概念,主要是指股票价格由于某种人群的影响而发生(或发生)的情况机构资金)的一连串瞬间波动。

    w底形态图解 w底的含义是什么 出现w底我们该做什么?

    W形的整体走势与英文的字母W相同这种形状一般在地下很长时间后出现,有两个底,所以也叫双底。一般来说,W型的左底会更低,意味着二次探底无法达到前期的最低点,二次探...

    股票软件《赢家江恩证券分析系统》