地产震荡波及物管行业 近10家公司上市折戟

　　12月24日，众安集团(00672.HK)旗下物业公司众安智慧生活的上市申请失效。

　　众安智慧生活是一家典型的微型物管公司。据披露，截至2020年底，该公司合共有89个合约项目，总合约面积约为1380万平方米；在管面积约为1080万平方米；同期，其收入规模仅在2亿元的水平。

　　今时不同往日，2020年同期的物管公司是资本市场的“香饽饽”，掀起一股上市潮，而如今则进入了冷却期，在2021年上半年的接连递表之后，当前的物企面临的则是密集的失效期。

　　第三方研究机构嘉和家业统计显示，2021年新交表数量快速增长，前9个月新交表企业数量达33家；在经过6个月的等待之后，包括东原仁知服务、明宇商服、海悦生活、禹佳生活服务、力高健康生活等在内的招股书接连失效，中梁百悦智佳服务则在第二次提交后于近日通过聆而祥生活则是在通过聆讯后，选择暂缓IPO进程。

　　招股书失效的物企不只是规模偏小的物业公司，还包括世纪金源服务、长城物业等再管规模位于行业前列的企业。其中，作为在管面积逾1亿平方米的长城物业，是规模最大的独立第三方物企，背后无关联地产公司。

　　克而瑞物业事业部研究总监汤晓晨向第一财经表示，港交所最近对物业公司的审批趋于严格，“对地产关联物业公司而言，主要受上游地产行业波动影响，预期不稳定。而独立第三方物业公司则是因行业竞争激烈，盈利能力存疑，自身增长的不确定大。”

　　嘉和家业认为，物业股稀缺性下降、同质化突出，待上市物企会面临更严格的上市审批，同时在房地产行情下行时期，资本的恐慌利空情绪极易传递到物业行业。有某头部物管企业在一场投资者会议上也曾提及，“现在这个市场，其他龙头可能短期内也上不了市”。

　　数据显示，2021年以来，成功登陆资本市场的物企共有13家，其中有11家是在7月中旬之前完成上市，而7月中旬至11月中旬间的4个月时间里，港股物业板块没有任何新面孔出现。直至11月10日，京城佳业才实现破冰。

　　不过，京城佳业也只是小型物业的规模，截至2021年5月，其在管面积为3054万平方米，在管物业183个。在嘉和家业看来，在这样的市场环境下能成功上市，京城佳业的一大优势在其国资背景的母公司城建集团。招股书数据显示，2018年-2020年间，京城佳业的收入中逾6成来自于城建集团方面；同时，京城佳业服务的项目还包括如鸟巢、地坛医院，以及逾300条胡同等。

　　“在地产行情下滑的市场环境下，资本对于风险的态度显得格外保守，而国资背景或许就是那一颗定心丸，被期待能更好的规避非系统性风险。”嘉和家业认为。

　　而身在调整期的民营房企，其生存状况直接影响着关联物企的经营发展。今年以来，已有多家上市或即将上市的物管公司被摆上货架，或经营策略发生变动。

　　如蓝光嘉宝服务、彩生活、富力物业先后出售给碧桂园服务；递交了招股书的阳光智博则终止了上市计划，被阳光城换取了万物云4.8%股权；而恒大物业被摆上货架，奥园健康也被传出有潜在收购方的消息；而3月份交表的新力服务则因新力控股爆雷，传出出售的消息。

　　　　这样的不确定性，使得物管板块近期承压明显。数据显示，6个月前市盈率在33倍的恒大物业，如今只有不足7倍；此前市盈率高达118倍的融创服务，近期也跌至仅21倍；即便是央企背景的华润万象生活，其市盈率也从此前的124倍回调至52倍，碧桂园服务从81倍降至38倍。整体而言，市盈率仍保持在30倍以上的，只剩下6家。

　　国金证券数据显示，截至2021年12月21日，恒生物管指数相较2021年4月20日下跌了47%，同期克而瑞内房股领先指数下跌40%。

　　“近期市场对物业股态度预期变化，股价波动比较大，很多公司股价已经回到一年多以来的新低。”汤晓晨表示。

　　“我们认为这主要是因为地产行业出清，诸多房企面临不小问题，这使得市场对于物管公司未来来成长性产生质疑，也对公司未来控制权归属担忧提升，关联房企的存活问题成为决定物管公司估值的核心因素。”国金证券研报预计，预计明年春节过后，地产行业竞争格局会变得明朗，届时物管板块估值也会随之修复。