【财经分析】公募REITs迎来扩容期 配置型资金可积极参与

　　开年以来，已上市的11只公募REITs产品二级市场交易价格呈现出了独立于股市的行情。行业人士表示，新的一年，公募REITs产品扩容速度料将大大加快。同时，投资者应谨慎REITs交易过热后的估值回归，当前二级市场表现火热与“钱多货少”有一定关系。随着产品供应增多，交易型资金需警惕。

　　开年REITs二级市场估值涨势良好项目扩容有望加快

　　与股市承压波动不同，2022开年以来，11只REITs产品二级市场价格涨势良好。截至19日，开年后富国首创水务REIT以11.58%的涨幅居首；其次为红土创新和中航首钢绿能REIT，涨幅分别为7.35%%和3.88%。只有平安广州广河和华夏越秀高速微跌，跌幅少于1%。

　　首批公募REITs去年6月份上市，目前运行已超过半年。目前共有11只公募REITs产品上市，覆盖了基础设施的四大领域，包括收费公路、产业园区、垃圾污水处理、仓储物；按经营类型可分为特许经营权项目和产权类项目。

　　行业人士表示，2022年公募REITs扩容速度将加快。此外，有望看到新领域REITs产品的推出。

　　2021年12月31日，发改委发布关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知，鼓励企业拿优质资产参与试点基础设施REITs，加快申报进度；提出做好项目分类储备，全国基础设施REITs试点项目库应做到项目“愿入尽入、应入尽入”。对此，华夏基金表示，“通知总结了试点项目申报过程中的各重点环节，提出了加强各相关部门的协调，有利于提升各相关部门对REITs申报的支持力度，加快申报进度。”

　　“虽然通知的实施结果还有待进一步观察，但我们认为后续公募REITs产品的扩容大概率加快，尤其是特定类型项目的审批流程或将缩短，包括住房租赁公募REITs项目，以及清洁能源类项目等。”晨星基金分析师吴雪艳说。

　　近日南京集中签约了3个保障性租赁住房公募REITs项目，多地也纷纷发文支持住房租赁公募REITs发展。此外，鹏华基金旗下的公募REIT产品——鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金也于日前正式申报。整体来看，当前4只公募REITs在排队待批，加上已经上市的11只REITs产品，公募REITs队伍有望短期扩容至15只。

　　上交所也表示，将推动项目常态化供给，使基础设施REITs试点走向深入。“上交所将进一步密切与各方协作配合，紧紧围绕国家重大战略，积极支持创新驱动、绿色发展、民生保障等重要领域，协助解决重点难点问题，尽快落地成熟项目，推动项目常态化供给，形成REITs市场的规模效应和集聚效应。”上交所副总经理卢大彪说。

　　产品估值高与“钱多货少”有关交易型资金需警惕

　　回顾已上市产品的表现。估值方面， REITs底层资产的成长性在二级市场价格上得以体现。截至本月14日，所有REITs产品收盘价均较首发价格有所提升，11只产品相对发行价涨幅平均值达31.06%。其中，富国首创水务以63.76%位居第一；其次是红土创新和建信中关村产业园REIT，也获得超40%的涨幅。平安广州广河则以4.35%的涨幅目前居于队尾。

　　关于估值，华夏基金表示，当前， 我国REITs尚处于上市初期的成长阶段。在“钱多货少”的状态下，二级交易活跃度远超于海外REITs市场，与股票市场相当，股性难免被放大。“当前REITs产品具有稀缺性，加之已上市REITs项目较为成熟优质，配置型资金可积极参与，均衡布局；对于交易型资金而言，需警惕REITs交易过热后估值回归理性的风险。”

　　波动方面，现有REITs产品呈现出相似特征。首日都经历了火爆的打新场面，之后的两个多月时间里，经历了较为冷静的观望期，价格逐步回落，成交量下降，市场较为平静。自去年九月份至今，公募REITs步入活跃成长期，在二级市场开始发力。流动性方面，开年以来，11只公募REITs前两周平均换手率分别达到1.19%、1.53% ，这换手率与国际市场对比，并不算低。

　　随着更多的REITs项目上市，行业人士表示，投资者需要更谨慎判断。

　　“REITs是一种适合长期持有的配置型资产而不适合短期炒作。REITs具有高票息、抗通胀、长期回报率高、分散风险等投资价值，从海外经验来看，REITs产品20年的平均回报率跑赢其他股票、债券等各类资产。因此，拉长维度来看，REITs是一种适合长期持有的配置型资产，并不适合交易性资金过度炒作。”华夏基金表示。

　　此外，吴雪艳表示，根据2021年12月31日公布的的相关《通知》，对已发行基础设施REITs的项目，未来将加强回收资金使用情况的跟踪监督。“随着相关披露加强，项目信息更透明，投资者对底层项目的了解更深入，项目在二级市场价格波动可能会更合理。”

　　吴雪艳称，投资者还需要关注底层资产的项目运营风险。当前测算的未来现金流具有不确定性，当经营状况低于预期时无法兑现。普通投资者参与公募REITs投资需仔细研究REITs项目的基础资产质量，对于基础资产的区位、历史经营情况、现金流预测情况、资产评估价值的合理性等因素有一个综合判断，再根据二级市场的价格是否偏离REITs基本面做出投资判断。

　　此外，行业也表示，期待扩募细则出台。“未来我们希望看到更多的海外投资者参与中国的REITs投资。规模是投资者重要的流动性衡量指标和投资门槛，目前国内Reits产品单体规模仍然较小。”瑞银证券亚太区工业级基础设施行业主管徐斌说。吴雪艳也表示，不同于海外公募REITs可投资于多种资产，国内公募REITs中80%资产投向单一基础设施资产，因而具有较高的集中度风险。

　　对此，上交所表示未来将完善扩募机制。“上交所将支持运作良好的REITs通过扩募机制做大做强。结合国际REITs市场成熟经验及境内股票市场的相关机制安排，上交所将积极推动扩募配套规则的出台，并组织市场各方筛选合适资产，争取尽快推动扩募项目落地。”卢大彪说。