地产行业点评：基本面压力犹存 政策发力有望延续

　　事项：

　　国家统计局公布2022 年1-3 月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额2.8 万亿元，同比增长0.7%；新开工3.0 亿平米，同比降17.5%；竣工1.7 亿平米，同比降11.5%；土地购置面积1339 万平方米，同比下降41.8%；土地成交价款672 亿元，同比降16.9%；商品房销售面积3.1 亿平米，同比降13.8%；销售额3.0 万亿元，同比降22.7%；房企到位资金3.8 万亿元，同比降19.6%。

　　平安观点：

　　单月投资增速转负，短期下行压力犹存。受销售市场低迷、房企资金压力犹大、土地款延迟缴纳影响减弱等因素拖累，房地产投资3 月单月同比降2.4%，增速环比降6.1pct，1-3 月投资累计同比增0.7%。分区域看，中部投资延续较好表现，3 月单月同比增5.4%，其他区域单月增速均为负。

　　往后看，考虑销售仍处筑底阶段、房企资金压力仍大且信心不足，投资端短期下行压力仍存，中期随着政策力度加大、疫情逐步得到控制，投资端有望随着销售企稳逐步回升，维持全年投资前低后高的表现。

　　新开工、竣工降幅扩大，施工端延续低迷。疫情反复叠加市场承压，1-3月全国新开工同比降17.5%，3 月单月同比降22.2%，降幅环比扩大10.1pct.往后看，考虑房企资金压力仍在、2021H2 以来土地成交下滑影响未来可供开工货量，叠加部分出险房企优先保交付背景下大概率放缓开工，新开工形势仍不容乐观。受疫情冲击、信用风险继续蔓延影响，房企竣工交付节奏进一步放缓，1-3 月全国竣工累计同比降11.5%，3 月单月同比降15.5%，降幅环比扩大5.7pct，3 月平板玻璃价格维持震荡、库存显着抬升，印证下游地产竣工需求仍疲弱。往后看，短期竣工或仍将低迷，但若后续房企资金压力明显缓和，交房高峰期背景下，竣工修复速度将快于开工，预计下半年竣工端有望逐步修复。

　　疫情反复加剧销售压力，积极因素持续累积。收入预期下行、疫情冲击、交付担忧持续影响购房者信心，3 月单月商品房销售面积、销售额同比降17.7%、26.2%，降幅环比扩大8.1pct、6.9pct；1-3 月分别同比降13.8%、22.7%。3 月克而瑞百强房企销售面积、金额分别同比降57%、53%，反映微观市场真实去化压力或更大。“3.16”多部委发声以来，多地放松限购限售，且从三四线延伸至高能级城市。随着政策端持续发力、疫情逐步得到控制，预计楼市有望逐步修复，二季度为重要观察窗口。

　　资金端仍未见好转，房贷利率回落。房企到位资金1-3 月同比降19.6%，降幅较1-2 月扩大1.9pct，其中国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比降23.5%、31.0%、18.8%，降幅较1-2 月扩大2.4pct、4.0pct、 1.9pct，1-3 月新增居民中长期贷款同比减少9100 亿元，房企资金端仍未见好转。3 月全国首套、二套房贷利率5.28%、5.57%，已降至2021 年3 月水平，相对基准仍处于历史较高水平，预计后续按揭利率有望加速回落。

　　投资建议：3 月房地产投资增速继续回落，销售、开工、竣工、到位资金降幅扩大，百强等微观销售数据显着弱于全国，短期投资销售难言乐观。投资建议方面，当前行业下行压力、房企资金端风险仍存，良性循环及“三稳”背景下，我们认为楼市不稳政策不止，政策端带动的估值修复有望持续。中长期看，随着本轮阵痛期中部分房企的退出或收缩，行业整体格局有望优化，具备融资、管控优势的品牌房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。开发板块主要关注，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业，如保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、滨江集团等；一类为基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的如新城控股、中南建设、【金科股份(000656)、股吧】等。多元化业务方面，物管板块估值已至历史低位，年报季中期指引下调压力亦逐步释放，随着政策持续松绑，开发企业资金端改善，有望带来优质物企估值持续修复，关注如碧桂园服务、保利物业、招商积余、金科服务、新城悦服务、星盛商业等。此外建议关注水泥、防水、玻璃等上下游产业链机会。

　　风险提示：1)供给充足性降低风险：若地市持续遇冷，各房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、开工、投资、竣工等。2)房企业绩承压风险：若楼市去化压力超出预期，销售大幅以价换量，将带来部分前期高价地减值、结算利润承压风险。3)政策呵护不及预期风险：若政策有效性不足，楼市调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。