房地产行业民营房企信用风险缓释工具点评：增信工具助力三大示范民营房企再融资

　　事件

　　5 月16 日，监管机构选择龙湖、碧桂园、美的置业3 家民营房企将从本周起陆续发行人民币债券，且创设机构将同时发行包括信用违约掉期(私募CDS)或信用风险缓释凭证(CRMW)在内的信用保护工具， 以帮助民营房企逐步恢复公开市场的融资功能。

　　主要观点

　　前期积极探讨民营房企的融资困境。2021 年11 月，中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会正式举办，除招商、保利等央企以外，碧桂园、龙湖、美的置业等民企也拿到了境内债发行的“入场券”。2022 年4 月，在证监会的指导下，沪深交易所召开“信用保护工具支持民营企业债券融资座谈会”，证监会指出积极支持市场各方发挥信用保护工具在支持民营企业融资过程中的作用，鼓励市场机构、政策性机构通过创设信用保护工具为民营企业债券融资提供增信支持。2022 年5 月，深圳证券交易所召开“完善民企信用支持”专题研讨会，聚焦完善信用支持，研究探讨缓解民企“融资难”的举措。

　　龙头民企发债的“示范效应”，将带动更多的民营房企获得市场融资。

　　龙湖集团拟发行规模为不超过人民币5 亿元的公司债，美的置业将发行不超过10 亿元公司债券，而碧桂园拟发行不超过人民币5 亿元公司债券。此次3 家民营房企被监管机构选为融资示范房企，意味着政府支持民营房企融资措施正在加快落地。民营房企融资环境正在逐步回暖，其后或将有更多民营房企在公开市场获得融资。

　　财务稳健、杠杆适当是获取高信评的关键。依据标普、穆迪的评级数据，龙湖与绿城、碧桂园等一起获得“投资级”评级。2022 年1 月龙湖集团成功发行28 亿元公司债，3 月碧桂园获取招商银行150 亿元并购额度。

　　投资建议

　　随着因城施策进入深水区，多地出台楼市需求侧新政稳定市场预期，而随着预售资金监管、AMC入场救助、信用风险缓释工具等供给侧政策频出，能够稳定市场信心，促进销售市场逐步恢复。

　　伴随各地销售和土拍政策陆续放松，前期杠杆较低的国央企将率先收益，行业格局面临重塑，建议关注相关标的：融资成本低且能在一二线城市持续拿地的龙头房企，如【保利发展(600048)、股吧】(600048.SH)、绿城中国(3900.HK)、龙湖集团(0960.HK)、滨江集团(002244.SZ)、华发股份(600325.SH)、信达地产(600657.SH)等。

　　风险提示

　　房地产政策调控超预期；商品房销售不及预期。