万科Ａ：今年以来市场销售同比下降，公司继续保持在行业第一阵营

　　万 科Ａ(000002)09月20日在投资者关系平台上答复了投资者关心的问题。

　　投资者：董秘您好，请问就目前的建筑生态，您认为预制建筑和现浇建筑，谁的机会大一些？

　　万 科Ａ董秘：感谢您的关注。相对于传统施工方式，工业化技术在建造成本上有一定增加，但在提高质量、提高效率、节能减排等方面有明显优势。2021年，万科住宅产业化占总开工量的比例为83%。在项目的建造过程中，公司会根据实际情况综合考虑，采用合适的建筑技术。

　　投资者：21年年报中，本年发生的非同一控制下企业合并（p252-p253），对子公司（福建伯恩物业集团有限公司、上海阳光智博生活服务集团有限公司）的持股比例为100%，为什么“被购买方于购买日可辨认资产和负债的情况”栏中还有少数股东权益？

　　万 科Ａ董秘：感谢您的关注。公司于2021年收购了福建伯恩物业集团有限公司（“伯恩物业”）和上海阳光智博生活服务集团有限公司（“阳光智博”）100%的股权。购买日伯恩物业和阳光智博账面可辨认资产和负债情况中的少数股东权益，是指伯恩物业和阳光智博下属非全资子公司的少数股东持股部分产生的影响。

　　投资者：作为万科的股东和业主、先不论股价表现、对你们近几年的产品力严重失望；作为万科在杭州的TOD标杆五常上盖天空之城，一共三期期期都有业主投诉维权、媒体报道；三期叠墅没有开放日、没有业主监督、售后完全不管或者打太极、根本听不进业主心声，打你们的400电话也是各种推脱无实质进展；万科中层的不作为已经严重影响万科对外的口碑、希望董事会能够重视！

　　万 科Ａ董秘：您好，很抱歉给您带来困扰，为了便于后续工作人员处理您的问题，您可以使用万科反馈渠道，如集团投诉邮箱（tousu@vanke.com）反馈您的问题。

　　投资者：你好，请问公司的楼盘是否遭遇滞销，目前的促销手段有哪些？

　　万 科Ａ董秘：感谢您的关注。今年以来市场销售同比下降，公司继续保持在行业第一阵营。公司也结合市场情况积极采取相应动作，开展营销专项行动，通过佣金结佣提速、调整销售激励方案、整编自销团队、销售能力短训等动作，提升一线营销战斗力。

　　投资者：你好，根据贵公司财报数据，2018-2022年上半年销售面积合计17915.9万平。2018—2022年上半年已结算面积合计11967.8万平、截至2022年上半年已售未结算面积3036.1万平，两者合计15003.9万平。已结算和未结算面积与销售面积相差2900万平。如果2018、2019年结算面积中包括以前年度销售面积，则相差更大。请教相差面积是由什么原因导致的？

　　万 科Ａ董秘：谢谢您的关注，公司披露的结算面积和已售未结面积均为并表口径，销售面积为全口径（含非并表项目），二者范围不同，无法直接比较。

　　投资者：公司半年报中披露加权资本成本 为4.05%，而WIND金融终端测算公司的加权资本成本 为6.99%，为什么有这么大的差距？请问公司测算的流程和方法是什么？

　　万 科Ａ董秘：感谢您的关注。半年报中公司披露报告期末存量融资的综合融资成本为4.08%，计算方法为以各笔融资报告期末的余额作为权数，对各笔融资截止期末时点的综合融资成本计算加权平均，相关融资成本请以公司半年报披露为准。

　　投资者：公司2021年报，归母净利润腰斩，而少数股东净利润只降低了10%。 请问公司管理层的领导们，你们的管理红利是全部都投入到了少数股东权益里了？ 这其中是否有利益输送？

　　万 科Ａ董秘：感谢您的关注。少数股东损益是万科并表合作项目中，少数股东按照股权比例应当享有的当期净利润，在项目层面，万科与合作方同股同权，回报率是一致的。但是在集团合并报表层面看少数股东损益和万科权益的变动、比例与在项目层面看两者的变动、比例并不会完全一致。在集团的合并报表中，公司的投资收益、平台费用等，只影响万科权益利润，但不影响少数股东损益，但这些因素每年增、减变动及幅度并不一致。

　　投资者：根据公司半年报的资产负债表，短期借款为56.25亿元，一年内到期的非流动负债为608.74亿元，两者相加为664.99亿元，而公司半年报“经营情况讨论与分析”中表述为626.4亿元，公司是不是太不严谨了？

　　万 科Ａ董秘：感谢您的关注。短期借款和一年内到期的非流动负债中包含应付利息和一年内到期的租赁负债，应付利息和租赁负债不属于有息负债，半年报中所表述的“短期借款和一年内到期有息负债总和”626.4亿元为剔除应付利息和租赁负债后的结果。

　　投资者：公司学习学习腾讯把万科云股份作为特别股利分给所有股东吧，这么低的估值去外面融资，损害的是现有股东的利益，必须分股利做补偿！有什么政策障碍请明说

　　万 科Ａ董秘：感谢您的关注。您关注的问题实际上是不同市场制度的差异，万科作为一家A+H上市的公司，如果向A股股东分配实物股息（即万物云股份）需要上市流通，但目前A股市场尚不存在介绍上市的机制。

　　投资者：董秘您好！不知道美的和公司有什么关系，坚决反对用美的的空调，美的的产品质量如何公司是否考虑过？不要对公司的产品造成不利影响！

　　万 科Ａ董秘：感谢您的关注。美的与万科是战略合作伙伴。9月16日，双方刚签署战略合作框架协议，双方将发挥各自专业领域的技术、品牌、资源、客户等优势，促进资源共享、互利互惠，构建稳固、可持续的战略合作伙伴关系，在智能家居、楼宇科技、物流仓储、长租公寓、物业管理、EPC代建等多个领域开展全面深入的合作。

　　万科A2022中报显示，公司主营收入2069.16亿元，同比上升23.82%；归母净利润122.23亿元，同比上升10.64%；扣非净利润117.21亿元，同比上升9.26%；其中2022年第二季度，公司单季度主营收入1442.49亿元，同比上升37.58%；单季度归母净利润107.94亿元，同比上升10.65%；单季度扣非净利润106.28亿元，同比上升11.06%；负债率79.16%，投资收益6.2亿元，财务费用2.24亿元，毛利率20.46%。

　　该股最近90天内共有25家机构给出评级，买入评级22家，增持评级3家；过去90天内机构目标均价为24.63。近3个月融资净流出5.83亿，融资余额减少；融券净流入656.13万，融券余额增加。根据近五年财报数据，估值分析工具显示，万科Ａ（000002）行业内竞争力的护城河优秀，盈利能力良好，营收成长性一般。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：货币资金/总资产率、应收账款/利润率近3年增幅、存货/营收率。该股好公司指标3星，好价格指标4星，综合指标3.5星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）

　　万 科Ａ主营业务：房地产业务及投资零售业务。