房地产行业：按揭贷款有所回暖 中西部拉动销售

　　房地产投资增速维持高位。2018年1-5月份，全国房地产开发投资41420亿元，同比名义增长10.2%，增速比1-4月回落0.1个百分点。我们认为主要是土地购置费用对房地产投资的拉升作用应逐步减弱，但新开工5月增速较快，支撑房地产投资仍维持在高位。

　　中西部地区支撑5月销售反弹。1-5月份，商品房销售面积56409万平方米，累计同比增长2.9%，增速较1-4月提高1.6个百分点。商品房销售额48778亿元，累计同比增长11.8%。其中，中部地区商品房销售面积15402万平方米，增长13.3%；西部地区商品房销售面积15215万平方米，增长9.9%。房屋新开工面积72190万平方米，增长10.8%，增速提高3.5个百分点，销售反弹带动新开工面积大幅增加。

　　土地购置意愿有所回升。房地产开发企业土地购置面积7742万平方米，同比上升2.1%，增速较1-4月上升4.2个百分点；土地成交价款3522亿元，同比上升16%，增速较1-4月上升2.4个百分点。土地成交市场有所回暖。

　　按揭贷款有所回暖，房贷利率再创新高。1-5月份，房地产开发企业到位资金62003亿元，同比增长5.1%，增速比上个月提高3个百分点。其他资金中，定金及预收款20122亿元，增长12.7%；个人按揭贷款9250亿元，下降3.6%，比1-4月降幅缩小3.1个百分点。定金及预收款项支撑房地产开发到位资金回升。首套房、二套房房贷利率继续上行。5月全国首套房贷款平均利率上升至5.6%，相当于1年期基准利率1.29倍。

　　我们认为棚改货币化安置今年仍将继续，区域将以中西部为主，城市能级也将下沉至三四线城市。前期战略选择优质三四线城市获取土地的房企的盈利能力有望持续。

　　重点推荐业绩确定性强、资源卓越的行业龙头股：新城控股(601155,股吧)、华侨城A(000069,股吧)、招商蛇口(001979,股吧)、万科A(000002,股吧)、保利地产(600048,股吧)、中国金茂；战略布局三四线城市、高周转的房企：新城控股、碧桂园；长期看好房屋租赁和服务类房企：我爱我家(000560,股吧)、光大嘉宝(600622,股吧)和世联行(002285,股吧)。

　　风险提示：调控政策进一步深化；货币政策超预期收紧。