房地产行业：开工投资增速上扬 流动性边际改善支撑行业“稳”势

　　销售热度持续缓解市场担忧，新开工及土地购置加速上扬。2018年1-7月商品房销售面积为9.0亿平，同比增速4.2%，前值3.3%，单月同比增速9.9%，前值4.5%；商品房销售额为7.83亿元，同比增速14.4%，前值13.2%；平均售价8762元/平米，同比涨幅11.0%，环比提升0.9%。全国销售量价齐升，连续3个月单月增速为正，部分原因是去年同期基数较低。2018年1-7全国房地产开发投资同比增速10.2%，前值9.7%，单月同比增速13.2%，前值8.4%；其中新开工面积同比增速14.4%，前值11.8%，新开工增速提升更为显着；房企到位资金同比增长6.4%，前值4.6%；土地购置面积累计同比增速11.3%，前值7.2%；市场供需持续回暖，流动性边际改善提振行业信心。

　　棚改政策调整影响小于市场预期，中西部地区热度持续，投资数据同步上扬印证房企信心。分地区来看，1-7月东/中/西/东北部地区商品房销售面积同比增速分别为-3.8%/12.7%/10.5%/0.0%，较前值分别变动1.6/-0.1/0.5/1.1pct。东部地区销售增速连续三月回升，得益于去年下半年低基数，预计未来增速仍将逐步提升。西部地区同比增速不降反升，市场对于棚改政策调整的悲观预期将有所缓解；同时西部地区开发投资额累计同比增速上扬至5.8%，前值4.2%，开工-销售增速差进一步缩小，由此印证房企在此区域内加速拿地、开工的中观动态，未来走势不必过分担忧。根据中指周度高频数据，2018年前32周全国36个样本城市中，一线/二线/三四线城市销售面积同比增速分别为-15.6%/4.6%/-3.2%，一二线城市销售增速持续回升，三四线销售企稳。

　　新开工及土地购置加速提升符合预期，到位资金回升受益按揭及贷款放量。1-7月全国房地产开发投资同比增速10.2%，前值9.7%，增速小幅回升，新开工及土地购置增速上扬略超预期。新开工面积同比增速14.4%，前值11.8%，单月同比增速29.4%，前值15.0%；施工面积同比增速3.0%，前值2.5%，单月同比增速26.0%，前值18.1%，新开工及施工面积持续高速上扬，这与我们年初强调的逻辑一致：房企拿地热情持续高涨，资金压力整体较大迫使行业周转提速，高销售目标、行业竞争加剧必将带动高开工增速。到位资金同比增长6.4%，前值4.6%，单月同比增速18.0%，前值3.0%；从细项看国内贷款单月同比增速0.6%，前值-26.8%，按揭贷款单月同比增速31.8%，前值11.6%，房企借款及居民按揭显着放量带动行业流动性改善。

　　按揭贷款与开发贷边际放松，按揭利率维持上行趋势。按揭贷款端有所放松，居民中长期贷款当月同比增速由负转正为0.7%(前值-4.1%)，占新增贷款比例上升至31.6%(前值25.2%)。按揭利率保持小幅上行趋势，7月首套房平均利率为5.67%，增幅3bp。债券发行与开发贷均保持正增长，房地产信用债1-7月发行3302亿元(+52%)，发债环境较2017年宽松，但募集资金用途仅限于偿还金融机构借款，旨在控制房企加杠杆。1-6月房地产贷款余额增速20.4%(+0.3pct)，新增房地产贷款增速16.4%(+4.6pct)。融资成本持续上浮，房地产1-2年期信托收益率6月为8.00%，较年初增加63bp。

　　投资建议：行业基本面持续向好，但政策趋严短期难转向，个股机会大于行业机会。建议布局兼具融资能力与扩张潜力的房企，一线龙头融资风险低、具有存量资源整合优势，主推：保利地产，【招商蛇口(001979)、股吧】，万科A；二线中型房企受益城市发展、深度布局城市圈，成长性较强且融资渠道顺畅，推荐：新城控股，蓝光发展，阳光城，荣盛发展。由于房产税预期持续加强，看好租售并举政策持续落地，建议关注：光大嘉宝，世联行。