地产行业：穿越寒冬 静待花开

　　机构：中银国际

　　我们判断2019年房地产行业政策及融资环境有较明显改善，区域市场将呈现需求、供给、政策等各个层面的分化，销售及投资下行压力加大，弱市下龙头强者恒强。我们认为2019年的地产板块看点在于：

　　1)调控政策总基调不变，因城施策持续落地，货币政策边际改善；

　　2)销售下行压力加大，去杠杆缓和或支撑需求；

　　3)开发投资彰显韧性，竣工增速或将回升，融资端边际改善；

　　4)行业集中度持续提升，龙头房企销售高增锁定业绩，迎估值切换。我们维持板块强于大市评级，建议积极关注政策及融资环境变化。支撑评级的要点

　　政策端：调控总基调不变，边际放松可期。2018下半年以来，房地产调控政策仍坚持“房住不炒”的总基调，但由于经济下行压力加大，部分地区、部分政策出现松动。我们认为在经济形势发生变化的背景下，房地产调控不再是政策矛盾的焦点，而以“六个稳定”为核心的稳经济目标为新的政策主导方向。同时，因城施策被给予更大肯定，未来预计将有更多城市进行政策微调。城镇化的继续推进及人才新政陆续出台落地，将激发二线城市释放需求与活力。

　　销售端：下行压力加大，去杠杆缓和或支撑需求。2018年下半年以来，全国楼市明显降温，单月销售面积同比增速已自9月起连续3个月负增长，分别同比下降3.5%、3.1%和5.1%。并且行业平均去化率已从年初高点下降至60%以下。结构上来看，一二线城市成交量低位复苏，我们预计未来随着基数效应的回落和供货能力的持续释放，一二线城市或为增长重要积极因素。三四线城市受到棚改政策暂缓影响，预计成交将大幅下滑。中期来看，“去杠杆”转为“稳杠杆”及按揭利率见顶回落或将刺激需求，拉动销售额及去化率。

　　供给端：土地市场转冷，投资增速下台阶。2018年投资持续保持高位但增速下滑，其中新开工和施工均保持高速增长，竣工却大幅下降，主要由于在“低库存+紧资金”背景下，房企持续加快开工补货、加快销售回款，同时降低预售后施工强度来减少现金流出。下半年以来，土地市场热度骤降，流拍率创新高、溢价率下行，三四线成交断崖尤为明显。随着全国楼市降温，库存去化速度有所减慢，去化周期拉长。但同时，2018年房企到位资金增速回升，行业流动性边际改善，优质房企融资渠道进一步拓宽，有助于拉动2019年投资，并促进融资集中度进一步提升。

　　公司端：行业集中度持续提升，积极推荐龙头。今年TOP50房企的销售规模占比已过半，随着明年行业进入调整周期，我们认为龙头房企的市占率将进一步提升。从估值来看，当前地产板块整体无论绝对估值还是相对估值均处于历史低位，业绩保障度创十年新高，同时普遍超过3%的分红率也具有吸引力，预计2019年板块持仓比例将提升。目前行业利润率处历史较高水平，随着限价政策及高价拿地的项目进入结算期，利润率有下行可能性。

　　评级面临的主要风险

　　三四线城市在棚改政策调整后销售及投资下滑幅度超预期；行业流动性未见明显改善及融资集中度提升背景下，中小型房企面临较大现金流压力。

　　重点推荐

　　龙头房企：推荐保利地产、【招商蛇口(001979)、股吧】、新城控股；

　　区域房企：推荐华夏幸福、荣盛发展，关注华发股份、【金科股份(000656)、股吧】；

　　建议关注高成长性房企：阳光城、中南建设。