[2016-10-11]“地王”及高负债房企...

　　中国恒大10日发布的9月销售简报显示,今年累计销售额已达2805.8亿元,同比大增117.9%,目前已超越万科成为销售金额“一哥”。碧桂园则以2256亿元位列第三。 从房企近日密集发布的销售数据看,受市场回暖刺激,房企前9月业绩仍然较为亮眼。不过,分析人士指出,随着多地开始密集调控,2017年年中房地产行业将进入新一轮调整周期。激进拿地以及高负债的房企后续将面临较大挑战。 9月房企业绩亮眼 受各地楼市成交火爆影响,房企9月业绩亮眼。 10月9日晚间,万科A率先公布了其9月销售数据。9月公司实现销售金额253.8亿元,同比环比均出现上涨,并终结了7、8连续两个月销售金额环比下滑的趋势;前9月实现销售金额2629亿元。尽管仍受股权之争困扰,在行业大面积转暖的情况下,万科的业绩仍有所改善。 此外,保利地产实现签约金额201.46亿元,同比增长72.53%。1-9月签约金额1575.09亿元,同比增长43.47%。招商蛇口预计,前三季度净利为55亿至57亿元,同比增188%-198%。除合并因素外,招商蛇口指出,前三季度公司房地产销售业务结转收入增加约90亿元,同比增长超过40%,相应带来毛利增长。 亿翰智库数据显示,今年前9月,中国恒大、万科和碧桂园三家成为销售金额过两千亿元的房企。其中,碧桂园已经完成了全年销售任务。 不过,随着10月地产调控政策密集发布,销售缩量成为不少市场人士的共同看法。 由于存在一定的时滞效应,中金公司预计,10月份房地产销售强劲势头仍有望持续。考虑到地方性调控政策影响,预计10月份新房销售额同比增长35%,环比下降1%;销售面积同比增长18%,环比下降1%。同比增幅与9月份相比有所收窄,但仍然高于过去五年的平均增速。但在高基数的情况下,11月和12月份销售增速可能呈现下行趋势。 东兴证券研报认为,从9月最后一周成交量看,近期行情较好的成都、长沙、广州、济南和青岛数据表现亮眼,接棒一线城市以及前期上涨加快的二线城市溢出的房价上涨动能。这些城市房价相对具有较好的安全边际,还有一定的上涨空间,预计“银十”行情主要依赖这些城市发力。 激进拿地企业面临挑战 世联行董事长陈劲松认为,随着调控政策的出台,部分城市成交量会急剧萎缩。整体上看,今年很可能是房地产阶段性成交总额的高点,明年成交总额会下滑。 从以往的调控历史看,每一轮市场调整期,都有一批房企退出房地产市场,行业并购与整合的现象频繁发生。 同创咨询研究总监张宏伟认为,2017年年中将开始新一轮楼市调整期,前期激进加杠杆拿“地王”的房企将面临较大的挑战。 分析人士表示,本轮调控政策在10月初集中发布,北京、深圳、苏州、南京、厦门、合肥等城市较为严厉,因此市场率先调整极有可能从这些城市开始。 张宏伟则认为,按照房地产周期判断来看,6-8个月之后,也就是2017年年中开始,伴随供应量的增加,预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上,个案价格可能在2017年年中出现下调,尤其是本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘以及“地王”频出的板块可能率先降价。上述热点城市将率先出现个案大幅降价现象,市场普遍进入降价周期,并回归以居住和改善为主的理性市场。这个过程可能延续到2018年上半年。这意味着去年下半年的地王项目如果2017年入市将面临尴尬的处境。其中,2015年至今拿地较为激进的闽系房企或将面临较大挑战。 整体负债率处于高位 从房企经营数据来看,尽管今年前三季度房企规模性、销售状况明显向好,但总负债、资产负债率呈现偏高状态,速动比率处在不合理区间。加之现在政策趋紧,预计明年楼市将迎来调整期。上市房企可能面临资金面的问题,不排除个别资金紧张的企业可能出现资金链断裂的风险。 同策咨询研究部数据显示,上半年,上市房企总负债排行TOP100企业的负债总额达到84060亿元。其中,恒大以8179亿元的总负债金额排名首位,成为唯一负债金额超过8000亿元的房企。在总负债方面,排在恒大后面的三家房企分别是万科、绿地、万达,总负债分别为5743亿元、5453亿元、5047亿元。 资产负债率方面,2016年上半年,上市房企资产负债率排行TOP100企业的平均资产资产负债率为77.6%,半数企业在这一平均值之上。其中,鲁商置业、嘉凯城、天津松江资产负债率最高,资产负债率分别为93.7%、93.6%、90.2%,资产负债率都过了90%。 分析人士指出,上半年、三季度行业整体“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。随着房地产企业融资收紧初现苗头,各家房地产企业需要警惕负债率进一步升高,出现系统风险。