地产：销售端景气度下行 开工依旧具备韧性
摘要：
核心观点：
销售单月同比负增长，各区域景气度均下行根据统计局数据，18年1-9月商品房销售面积同比增长2.9%，增速收窄1.1个百分点，其中9月销售同比下滑3.6%，为年内第二次转负，各区域增速均有所回落，景气度下行略超预期。我们认为，一二线热点城市在低基数叠加供给端改善的影响下，成交增速有望将再次回升，但需要关注市场去化变动情况。对三四线城市而言，随着棚改支撑边际减弱以及三四线购房成本抬升对需求的挤出效应，未来成交或将逐步回落。
土地购置面积单月增速回落，房企拿地成本继续改善根据统计局数据，18年1-8月土地购置面积同比上升15.7%，单月增速较8月大幅回落。土地成交价款在量价齐升带动下累计同比增长22.7%，土地价格同比上涨6.1%，小幅回落。从地价房价关系来看，中指院300城市楼面价增速低于统计局销售均价增速，房企拿地成本持续改善。
新开工增速创年内新高，投资增速下行依旧刚性根据统计局数据，18年1-9月新开工同比增长16.4%，增速继续扩大0.5个百分点，增速创年内新高，房企开工依旧具备韧性，销售回款意愿增强。值得注意的是，住宅新开工单月增速高位回落，导致住宅中期库存小幅下降。而投资方面，我们认为，9月投资增速小幅下滑主要受中部地区影响，当前投资增速下行依旧刚性，而19年后消除统计口径带来的基数影响，未来施工投资将边际改善，同时，随着土地市场热度下行，土地投资增速或将逐步回落。
房企到位资金高增长，开发贷、预收款增速继续改善根据统计局数据，18年1-9月，房企到位资金同比增长7.8%，房企资金面继续改善。其中，开发贷降幅收窄，定金及预收款同比增幅继续扩大。
板块投资方面，对比历史几轮周期底部，目前主流地产股估值处于底部区域，市场悲观预期充分反应。并且龙头未来业绩增长具备支撑（未来两年业绩能维持20%左右的增长），考虑业绩增长后19年动态PE不到6倍，龙头公司具备投资价值，我们继续推荐低估值的一二线龙头。
风险提示不同口径下土地数据存在差异，资金面继续收紧对需求端以及房企经营的负面影响持续扩大；行业库存抬升快于预期。
