地产：未来一年可能类似2012年

　　摘要一．我们判断2018年下半年中国房地产基本面重归理性、逐步降温，根据原创的《区瑞明地产A股小周期理论框架》，优势地产股的投资机会将逐步显现。2018年8月，我们已开始对优势地产股的行情转为乐观；二．回顾2018年8-10月份房地产行业基本面及A股市场表现，我们上述判断基本被印证。在当前位置，我们对未来一年优势地产股的走势仍然较乐观，认为有较大概率走出类似2012年那样的行情，具体而言：

　　1.行业基本面在周期规律和前期调控的双重作用下，即使政策面相机抉择地逐步改善，基本面仍可能先表现为惯性向下寻底，至2019年某个阶段（大概率在二季度之后），销售累计同比增速出现超过-10%以上的下滑，土地市场重挫，从2018年下半年起算，将出现超过一年的低迷，流拍频频；2.行业基本面惯性向下的过程中，一方面政策预期势必改善，另一方面，的确亦倒逼政策真正地、实实在在地改善。政策改善将提升市场信心、防止行业基本面“崩盘”、让行业基本面能较大概率地在一年内找到底部并企稳；3.在行业基本面寻底过程中，优势地产股因为集中度提升的原因，其2019年合同销售口径大概率仍能保持一定幅度（约20%左右）的惯性增长，合同销售毛利率虽略有下滑，但由于土地增值税是超率累进税率，所以对合同销售净利率影响轻微，而损益表口径由于反映得是2017年的合同销售增长及合同销售净利率，仍将显着增长。优势地产股这样的基本面，再叠加政策改善，在股价变现上，大概率会有比较好的行情；