地产：行业进一步超配 龙头股获大幅增持
摘要：
房地产行业增仓显着，超配水平为2015年以来最高2018年四季度，房地产板块的基金持仓总市值达到799亿元，相较于2018年三季报增长13.8%，持仓比例来看，四季度基金重仓持股中房地产板块占股票投资市值比重为5.1%，较2018年三季报提升1.02个百分点，为2015年以来的最高水平，同时房地产相对标准行业配置比例为4.39%，超配幅度为0.71百分点，同样为2015年以来的超配最高水平，房地产行业增仓显着。
行业主流个股持仓市值及占比皆提升公募基金持仓市值高于5亿元的地产股共有12支，相较于三季报增加2支。持仓市值Top5的地产股分别为保利地产、万科A、华夏幸福、招商蛇口、新城控股，其中保利地产和万科A的持股市值超过百亿。从持仓市值Top10的地产股变化情况来看，持股总市值较2018年三季度大幅增长30.7%至412.2亿元，占基金股票投资市值比重也提升至2018年年报的2.63%。
地产股获得基金重仓加配以持有基金数量角度来观察，重仓持有数量高于5支基金的共有24支地产股，较中报期增加6支，重仓持有数量高于10支基金的共有17支地产股，较中报期增加4支。其中万科A及保利地产重仓持有基金数量较三季报分别大幅增加203支和123支，华夏幸福、金地集团和金科股份则分别增加63支、40支、40支位居其后，主流地产股普遍获得基金重仓加配。
持股集中度持续提升从持股市值集中度的角度来看，2018年年报房地产行业持股市值Top5的地产股在行业内占比达到44.8%，较三季度末继续大幅提升5.6个百分点，自2016年以来集中度提升趋势明显，龙头地产股更加得到机构资金认可。
陆港通低配地产，龙头地产股受青睐从陆股通持有地产股趋势来看，截至2018年四季度末，陆港通基金持有地产板块总市值达到52.7亿元，相比于2018年三季度末规模增长3.47%，同时占股票投资市值比重为3.68%，低于行业标准配置0.71个百分点，低配幅度较三季度末收窄0.17个百分点。
投资建议：
结合中央经济工作会议的定调，我们认为2019年地产板块边际改善空间加大：1.货币政策转向带来流动性边际改善；2.房贷利率预计见顶回落；3.房地产政策趋于温和，地方政府在调控政策上将有更大的权责空间，政策周期“似曾相识燕归来”，19年地产板块将迎来BETA行情。历史周期回顾表明，尽管我们预测基本面下行周期还将持续近2个季度，但相对估值的修复之旅将会持续。
