地产:融资难度再升级 房企何去何从

    来源: 和讯研报 作者:江宇辉

    摘要:

      房企资金端整体延续放缓态势。1-6月房地产开发企业到位资金84,966亿元,同比+7.2pct,增速较1-5月-0.4pct,到位资金增速小幅下滑。其中,1-6月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+8.4pct、+4.7pct、+9.0pct、+11.1pct,增速较1-5月分别+2.9pct、+0.6pct、-2.3pct、+0.3pct。一方面,银保监会对违规资金流入房地产市场的监管升级,交易所市场和银行间市场暂缓部分房企的融资计划,郭树清警示高杠杆过度融资等问题,房企融资渠道条条收紧;另一方面,销售降温,定金及预收款增速下滑,销售回款缓慢。

      6月房企股权再融资低迷,密集转让旗下地产项目股权。2016年“930”新政出台之后,房地产股权融资收到严格把控,上市房企过去几年的再融资窗口正在关闭,再融资规模明显回落。2019年上半年,仅大悦城成功实施定增,募集金额144.5亿元,为缓解资金压力,多家房企密集转让旗下房地产项目股权。

      6月融资环境持续收紧,债券发行规模不断萎缩。5月17日,银保监会出台23号文,释放房地产信托业务降温的信号;5月31日,央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资通道;6月13日,银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上直指目前房地产市场、房地产金融存在居民高杠杆与房地产过度融资的风险与问题;6月,融资收紧范围逐渐扩大,交易商协会通过窗口指导,暂缓部分地产商银行间市场的发债融资计划,避免过度融资;7月12日,国家发改委发布通知,要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,融资用途受限。近期,地产融资调控不断升级,政策进一步收紧,预计着下半年土地市场或将降温。从发行总额来看,2019年上半年,房企融资总额为6113亿元,同比增长36%,其中,境内发债3592亿元,同比增长35%,占比59%;境外发债2521亿元,占比由2018年下半年的27%大幅攀升至41%。

      6月房地产信托仍为发行主力,监管升级,业务降温势在必行。

      6月信托成立数量为410个,募集资金928亿元,环比提升49.5%,占所有产品发行总额的48%,占据半壁江山,在融资政策持续收紧情况下,房地产信托回暖明显,平均收益率为8.29%,平均期限为1.52年。从监管形势来看,银保监会日前发布23号文,重申严格信托监管,规范房地产信托业务;7月6日,银保监会约谈部分信托公司,加强房地产信托领域风险防控,今后会将对信托公司的警示提醒指导作为一项常态化工作。

      融资成本上行,龙头企业优势依然显着。房企融资出现回暖,但融资成本普遍回升,主流房企融资成本可控上行。龙头房企凭借规模优势和稳健的经营风格,优势依然显着。

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