地产：监管将保持高压态势

　　报告摘要：

　　信托业协会公布了2019年2季度的行业数据，2019年2季度末资金信托余额19.05万亿元，比19年1季度末19.02万亿元上升了244亿元。在2018经历资管新规的调整后，在2019年1季度市场整体资金面较为宽松的状态下，资金信托余额呈现企稳的态势。

　　投向房地产的资金信托保持强劲增长，2019年2季度末达到2.93万亿元，比1季度末2.81万亿元上升0.12万亿元。投向房地产的资金信托余额同比增速连续三个季度的数据分别是17.72%、18.34%、16.83%。

　　由于投向房地产的资金信托持续增加，其在资金信托中的占比数据近三个季度分别为14.18%、14.75%、15.38%，呈现持续抬升态势。

　　季度新增的房地产信托金额为3963亿元，同比增长61.43%，保持高速增长。新增的信托资金中约80%自集合信托，20%来自单一信托。

　　新增集合信托同比去年明显增加，单季增幅为85.14%，单季新增的房地产集合信托项目金额再创新高。

　　上半年，按揭贷款发放加快带来房企销售回款的加快，叠加信托融资的快速增长，使得房企资金面处在一年多来较为宽裕的状态。同时，一二线城市小阳春，市场回暖，四五月百城土拍市场火热，土地成交溢价率有所回暖。

　　继5月的23号文之后，多家信托公司于7月初收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务。我们认为本轮的约谈是23号文的延续，要求各家信托公司严格落实相关监管要求，也是对今年以来房地产信托融资明显过快增长的约束。根据用益信托网公布的数据，7、8月房地产信托的新发行规模环比显着下行，其中7月环比下降19.63%，8月环比下降37.83%，我们认为3季度房地产信托的增速会得到明显控制。中小房企很难进入银行房地产业务展业的“白名单”，在获取信托融资的渠道收紧后，获取资金的难度进一步提升，将加快推盘销售回笼现金，未来行业的集中度有望得以提升。

　　个股方面我们优先推荐股东背景优异、融资能力卓越的一线房企：华夏幸福、万科A、保利地产、华侨城A和金地集团；建议关注：【金科股份(000656)、股吧】、中南建设、蓝光发展和阳光城。

　　风险提示：调控政策进一步收紧；市场表现超预期下行。