新时代证券：一线和二三线城市房地产投资增速分化

　　自7月31日政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”以来，房价上涨预期先行回落，随后房地产市场明显降温，与此同时，2018年信用收缩，房企同样感受到融资压力加大，在上半年，房企策略是多拿地，而下半年以来，房企少拿地、多开工、少施工、降价销售以回笼资金。在这种高周转的策略下，近期房地产市场呈现哪些特点，本文将对此进行分析。

　　各线城市房地产投资增速走势分化近期一线城市房地产投资增速高于二三线，通过对各线城市房地产投资增速进行拆解，近期一线城市房地产投资增速回升是土地购臵费和建安工程投资增速回升所致，二线城市房地产投资增速回升是建安工程投资增速回升所致，三线城市房地产投资增速下降是土地购臵费和建安工程投资增速均放缓所致，这种走势分化与房企策略有关。

　　房地产销售增速放缓，去化率下降房地产市场热度出现降温，楼市“金九银十”不再，部分城市房价出现下跌，一些开发商使用降价销售的手段来加快资金回笼，年内商品房销售面积可能仍为负增长。由于房屋供给在提升，需求在收缩，导致去化率下降。

　　下半年以来商品房广义库存去化周期持续上升，在10月达到27.2个月。

　　房屋新开工与竣工增速分化1-10月竣工和新开工增速出现极度分化反映出在房企融资压力加大、房地产市场降温的背景下，房企倾向于加快开工，满足预售条件后，为了节省房地产建设所需资金，并不急着施工、竣工，所以期房销售和现房销售增速也极度分化。此外，也带来了建材需求的分化，与开工关联较大的钢材、水泥产量高增速，与竣工关联较大的玻璃产量同比增速只有4.3%。

　　从房价上涨预期改变到真实房价下跌近期房价上涨预期发生了反转。7月31日政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”，调控政策发布次数也不断创历史新高，在调控重压叠加房企融资压力加大的背景下，房价预期改变传导至真实房价下跌，“坚决遏制房价上涨”取得一定成效，以至于10月31日政治局会议没有提到房地产。70城二手住宅价格数据显示市场已经明显降温。