美国的“经济适用房”：工厂中生产的模块化住房

　　西雅图市郊，路德教教堂旁边的一块空地上，很快就会换上一副新面貌。这是一居室公寓项目的选址，一期数量达到二十多间，二期会再建造60间，总数估计在85左右。住进来的会是来自不同收入阶层的居民，其中有些是最近失去住所的人。

　　近几年来，西雅图市金县(King County)的生活和居住成本大幅提高，无家可归的人数量也随之激增。截至2017年一月，县里有11643人没有自己的家，流离失所率达到全国第三。为了解决这个问题，教堂想办法满足迫切的住房需求。为了加快建设速度，提高经济效率，他们请模块式住房公司Blokable来设计方案。Blokable是北美一家“工厂化”住房生产商，总部在西雅图。北美这类型的公司，数量也越来越多。

　　在西雅图等城市，政府和私人的开发商最近对“不走寻常路”的建设方法越来越有兴趣，因为住房需求很高，但是住房成本太高，而提供贷款计划的资源有限。旧金山市长办公室最近才宣布了一个计划，发展模块式住房，以求解决市里的住房短缺问题。芝加哥有一家开发商称，很快将在市区西南建立模块式住房工厂，来建造酒店和公寓。温哥华经济适用房部门已经开始用暂时模块单元为无家可归的人提供住所。

　　在北美洲，工厂打造的住房不是什么新鲜事，以前一半是建单家庭住房，或者标准设计的建筑，比如酒店和宿舍。现在，一系列新的住房开发公司，比如Blokable，想让这样的建造方法成为主流，推广到中等高度的公寓楼、微型单元住房和经济适用房。随着技术进步和各个层次城市住房需求的增加，现在，不走寻常路的房地产，终于有机会扩大其市场。

　　但是，这种以工厂建造为基础的住房能不能打入市场，占据更大的市场份额，取决于这些企业解决过去同类企业面临的难题。

　　住房危机解决方案-“工业化生产”住房

　　工厂建造住房一直以来都是满足住房需求的方法。在二战后，人口数量大幅上升，工厂建造住房是经济实惠、简单易建的，但是一直以来，都不入流。

　　美国设计师弗兰克·劳埃德·赖特(Frank Lloyd Wright)和其他建筑设计师在1910-1920年间曾有一个“短命”的项目——预生产住房项目。但是一战的爆发，使得材料采购困难，于是选址也被放弃。从1908到1940年，Sears通过邮寄预定，卖出了75000所房产，其中包括高品质的Honor Bilt line。工厂的生产过程主要依靠机器切割的木块，而且传统的由人操作的木锯子。二战临近结束的时候，Buckminster Fuller想重新利用战时的工厂，建造预生产住房单元，来满足生育潮的住房需求，但是他的Dymaxion住房建的数量很少。在40年代晚期，Lustron公司建出了几千间用钢铁和瓷为原材料的住房，可以包装后送往全国各地。但是后来，钢铁价格大涨，公司生存难以为继。

　　技术不断进步，机器人、轻重量材料和设计信息电子化，都使得设计和生产流程也得到改善。早期房屋预生产建造商面临的难题，也更容易解决了。欧洲在这个领域仍是处于领先地位的，行业的先驱包括瑞典的Lindbcks Bygg和英国的Legal & General。日本的预生产住房也是世界领先的。这个行业在日本高度机械化、自动化，建造效率极大提高，材料成本也降低很多，生产房屋的成本降低，更加经济实惠。

　　日本的建造商Sekisui House(积水房屋) 和PanaHome 用机器人和精准化生产机械，打造标准化和个性化兼具的住房，能提供低收入人群需要的经济适用房，也能建造高层大楼。

　　积水房屋株式会社是日本最大的住宅建造商之一，总部位于大阪梅田。

　　在北美，工业化住房行业的发展没有到这个水平，发展也限于局部，有先有后，主要瞄准市场中小范围有需要的人群。但是，同样的技术在走进美国和加拿大工厂，旨在降低成本，也使得Full Stack Modular这样的企业得以萌芽。这是因为，越来越多开发商开始为低收入和无收入居民建造房屋。

　　温哥华已经把建造临时经济适用房作为政策上的首要目标之一，他们通过模块式住房，快速建成了220 Terminal Avenue项目，建成速度快，建造成本低。

　　温哥华跟西雅图和很多其他城市一样，有越来越多的人无家可归。温哥华经济适用房部门为了解决长期以来居民没有住房的问题，计划建造2500处永久住房，但是建造周期可能要3-5年之久。“但是，对于无家可归的人，现在没地方住是个大问题，他们不能等上两三年，期间就一直睡大街。” 温哥华经济适用房部门负责人Luke Harrison这样说。

　　通过模块式建造方法和短期项目，经济适用房部门可以让人们在几个月内住进房子里，不用等上几年时间。现在，该部门在建3层高的公寓，这些临时住房使用时间预期是三到五年，为永久住房建造争取时间。临时住房选址需要的准备时间很短，在城市建设规划中也很容易获批。标准化的建筑设计也能缩短建造时间。

　　第一个居住区将建40个住房单元，在2017年底已经完成，“从计划到现实”只用了6个月时间。2018年2月，又有40个新单元建成，建造时间连3个月都不用。Harrison说，“我们说下一个项目，建造时间还能缩短好几周。” 每个单元的成本约为75000美元，而温哥华现在一套永久住房的价格大概是250000美元。“也就是说，这节省了大量成本。” 项目计划在年底前建造600个住房单元。

　　老方法新技术

　　Blokable一开始是在技术界渐露头角，并且得到风投的投资。跟同类企业类似，Blokable的愿景，也是想让房屋建造的方式来一场大改革。 很多初创公司都瞄准了借技术进步打破传统，不仅是提高实际建造过程，更是变革项目融资、获批等渠道。

　　Blokable的Holm一开始就是对住房问题很困惑，开始思考如何改善这整个过程。他在技术界工作多年，是亚马逊在试水西雅图实体零售时的项目领导人，当时他们想建一家书店和一家自动化超市。但他发现，楼房的建筑和获批的过程充满挑战性。

　　“一方面，我跟工程组的人讨论各种硬件和软件问题。而在此之外，我在研究实体商店规模化的方法，但是我发现这么做效率很低。” Holm要跟市里的繁琐程序打交道，要得到各种许可证，项目的每一步好像都得延迟。他说，“我当时觉得这太疯狂了。”

　　在2016年，他和房地产老手Nelson del Rio联合创立了Blokable，花了两年时间研究市场、房地产行业和“让人束手束脚”的繁琐手续。“住房方面有很大的需求，我觉得新的市场正在形成。”

　　Holm说，Blokable不会把用户只锁定在流离失所的人上，市场中应有为中等收入，低收入和无收入人群提供的不同层次的住房。西雅图郊区的住房就是为不同收入层次的人提供的，建造一个背景不同的社区。Blokable与Compass Housing Alliance合作，由后者来找社区居民，提供支持性的服务。工厂中同步进行的项目，还有其他非盈利开发商的公寓大楼项目，和配套居住单元，旨在将这些住房置于湾区。

　　技术进步让此类新企业通过精准制模和机器人制造降低成本，提高效率。“工厂化房屋建造之所以能有更大的潜能，就是因为我们处于技术进步的大背景下。这是个很大的有利条件。” 加州大学伯克利分校，住房创新Terner中心的主任Carol Galante在最近发表的一篇报告中这样说。

　　但是同时，她也保持谨慎的态度，“知道房地产开发和大型建筑项目的庞大程度，也是很重要的，这跟开发iPhone可是很不同的开发。”

　　挑战与进步

　　工厂制造住房面临的挑战又很多。有些是建筑行业在地方面临的问题；有的是因为，工厂制造住房这样的建筑方式还显得太新奇。大学教授Ryan Smith在他2017年的书Offsite Architecture: Constructing the Future中这样写道。

　　其中一个很大的挑战就是，银行不习惯工厂制造住房的项目日程。银行放出的贷款一般是逐步一笔笔放出的，根据项目进展的阶段，比如需要框架材料的时候、电力或者管道安装的时候，等等。而在预生产住房的项目里，所有工程都是同步进行的。那企业就需要短时间内拿到一大笔贷款。“银行的人告诉我们说，传统项目不需要一下拿到全部贷款，为什么你们要提前拿到？”

　　另一个大挑战，就是获得建筑许可。“有些辖区对工厂制造住房非常不友好，甚至到了敌对的程度。”Smith说。这是因为他们不了解这种建造住房的方法。同时，监管也是个大问题。在工厂生产过程中需要监管，在实地搭建组装的过程中，同样需要监管。如果工厂在一个州，住房选址在另一个州，监管手续办理就会涉及好几个不同辖区，有时候牵连者甚广，项目就被视作“风险太大”而搁浅。

　　还有就是长期可行性的问题。目前，经济状况尚可，房地产和建筑业还很旺，越来越多开发商在考虑建模块式住房，因为建造周期很短。但是要开设工厂来制造组件，来满足住房需求，还是有风险的。很多开发商可不想要这种风险。“一旦你组织好了生产流程，有了工厂，你就需要源源不断的需求。而房地产市场也有旺季有淡季，这对于传统的开发商就是个挑战。”

　　有些新的模块单元建造商是这样规避风险的：投入少一点，同时使用现有的工厂来制造。多户型模块单元建造商Factory OS最近就开展了一个新项目，在旧金山湾区的Vallejo，用原先用于生产船只的工厂来生产。这家工厂是Factory OS从另一家建造商Blu Homes那里接手来的。Galante提到，Factory OS正计划把自己从房地产“低谷”中解放出来，他们专为流离失所的人做微型住房单元。

　　专门为无家可归的人建房子，因为这方面长期有需求，以绕过住房需求减少的淡季。这样的商业计划似乎有些悲观。但这也表明，经济适用房的前景更广码，不限于单户型住房。随着市场上的供应商逐渐增加，建造不同类型住房的机会也会越来越多。可以是中等高度的公寓楼，也可以是跟市场价格相仿的公寓，也可以是Blokable在西雅图建造的经济适用房。

　　模块住房企业的目标可以很高远，但是最近真正建成的模块式住房只是少数。不管商业上的可行性如何，将住房工业化的道路上，这类企业面临的挑战还有很多。但是，每一个小的成功，就像住房模块一样，终有一天能积累成形，满足城市住房长久以来得不到满足的需求。

　　“我觉得，模块式住房还是一股很稚嫩的力量，但是它很有潜力，或许就是未来改变住房局面的关键角色。”Galante还是很看好它的。