房地产及政信类产品成信托“撤资”大户 融资方“套低息”

　　与此前频频实行“拖”字诀不同，近来多家信托公司纷纷提前兑付未到期的产品。据《经济参考报》记者不完全统计，今年来，68家信托公司共发布提前清算公告205起，涉及近200只479亿元规模的信托产品。其中，一度风生水起的房地产类和政信类产品成为“撤资”大户，共清盘近70只240亿元，占全部提前兑付量的“半壁江山”。

　　“经过几轮降准降息和发债门槛的逐步放低，目前能开的口子基本都开了。除通过政府渠道拿到相应的低息置换债外，商业银行贷款也没有原来那么苛刻，我们可以借助政策性银行主导的平滑基金融资，通过发企业债、公司债以及中票短融融资。”有中部地级市城投人士8日向《经济参考报》记者表示。他坦言，“现在我们愁的不是资金，而是寻找好的项目和更低的融资成本。在此之前，我们肯定首先要置换掉去年资金短缺期间拿的利息高达12%的信托贷款。”

　　北京某中型房地产管理人士也透露，“自己所在的公司，上周正着手拿自有资金提前兑付明年到期的近5亿元信托贷款。”事实上，这绝非个例。数据显示，今年以来，截至12月9日零时，信托产品明确公告“提前清算”、“提前终止”、“提前兑付”的多达205起。从月度情况看，上半年1至6月分别发生4起、11起、19起、18起、11起和15起，共计78起。

　　而下半年这一数据猛增至127起。其中7月高达37起，单月环比增幅超过1倍多;8月至11月也分别达到31起、15起、18起和21起，而12月仅一周就出现5只提前兑付的信托产品。

　　从今年年初山东信托旗下“黄金海岸股权投资基金集合资金信托计划”提前1年多进入清算程序，到天津信托发行的“正元投资·信达地产股票收益权投资及回购集合资金信托计划”提前3个月终止，再到近期中融信托东农地产项目于10月20日后十个工作日内提前还款2/3的本金和利息，房地产信托不断出现提前兑付。

　　对此，格上理财固收研究员樊迪表示，以11月为例，次月提前清算终止信托项目的约21只，大部分集中在基础产业类和房地产类项目，也有一部分是证券投资类信托项目。如中融信托在11月就提前结束了3只基础产业类信托。她认为，不管哪种类型，其提前终止原因一般都可分为融资方主动终止和被动终止。只不过，被动终止一般都比较隐性。

　　事实上，自2012年起，提前终止的信托项目几乎有一半与房地产直接或间接有关。不过值得庆幸的是，目前为止，针对有问题的项目，融资方会通过以新还旧、先垫付自有资金再追偿、拍卖抵押物等方式来释放资金压力，提前兑付并没有让投资者收益减少。以上述山东信托产品为例，提前清算的公告中披露，此产品达到了预期年化收益率10%，按信托合同约定返还了信托利益。

　　在产品类型上，在近200只479亿元规模的提前兑付产品中，频频出现房地产和地方平台公司主导的基建项目身影。其中，房地产类信托达52只、179.9亿元，地方基建类产品为14只57.8亿元。在此中不乏五矿国际信托发行的规模近2亿元的阳江碧桂园“钻石湾”知名项目。

　　对此，用益信托分析师帅国让认为，房地产信托占比较高在情理之中，毕竟房地产信托本身规模占比就比较大。一般来说，房地产信托周期为两三年，而2013年末，房地产信托余额规模站上万亿高峰，占资金信托规模的比例达到10%。而中国信托业协会的统计数据显示，截至2015年三季度末，资金信托在基础产业领域的配置规模为2.7万亿元，相比二季度末的2.74万亿元，环比减少1.46%。

　　“由于信托属于私募范畴，尤其单一化产品，一般不会对外公告。今年来，真正提前清盘的信托产品远多于此。”帅国让表示。他直言，“以年中监管层清理场外配资为例，公开数据显示，当时有近8000亿伞形信托产品，如果三分之二的产品被强制清盘，以平均每单3亿的产品规模为例，整个下来也有近2000只被迫提前终止。”