天津房产新政出台后有哪些好处与坏处?天津房产新政浅略分析
摘要: 那么天津房产新政出台后有哪些好处与坏处?好处是大大提高了市场信息的透明度,为房企投资提供了更多的选择和机会,创造了更加开放透明的环境,引导市场回归理性;坏处是对于房地产企业:投资策略的制定需要调整。因为重点城市的土地供应是集中和同期的,必然会导致企业内部资源配置的竞争。
中国许多媒体报道了新的土地转让条例的信息。天津业界也分享了天津房产新政的相关信息,天津中原研究院也首次分享了相关分析和评论,那么天津房产新政出台后有哪些好处与坏处?天津房产新政浅略分析。
据天津中原研究所了解,新的土地出让政策不是一项独立的政策,而是2021年自然资源部住宅用地调控政策的重要组成部分:
住宅用地分类调控的初衷是在十九届中央五中全会和中央经济工作会议的明确要求下,落实“无房无炒”的调控目标,核心目的仍然是促进房地产市场稳定健康发展,传房产证下岗作废也说到了这一点。
政策中住宅用地供应分类调控的要点包括:科学编制和实施住宅用地供应计划;坚持住宅用地信息公开;集中;实施住宅用地流转加强监测、监督和评估。
在其中,每个关键点的具体措施包括:
1.在住宅用地供应计划的编制和实施中:为保证合理的用地供应规模,其中重点城市2021年公布的供应量不得低于成交近五年(2016 ~2020年)的平均供应量;同时,优化布局,促进职业与居住的平衡;
2.市区常住人口100万以上的大城市需要有单独的租赁住房用地供应计划,比例一般不低于10%;
3.完善住宅用地信息公开制度,特别是住宅用地年度计划和存量信息应当向社会公开,公开内容应当全面、完整、准确、及时、规范;
4.在重点城市实施“两个集中"”土地出让,并在集中发布土地出让公告,在集中;组织出让活动。
天津房产新政住宅用地供应政策调整带来的明显好处是:
1.大大提高了市场信息的透明度,为房企投资提供了更多的选择和机会,创造了更加开放透明的环境,引导市场回归理性;
2.集中土地供应有助于形成规模效应,其影响力有助于城市优化城市结构,调整供求关系,从而稳定市场预期,促进市场健康稳定发展;
3.对于大型房企来说,由于短期内,投资选择增加,其融资和管理覆盖面无法同时参与多个城市和多个地块的竞争,降低了对市场资源的垄断;
4.对于中小房企来说,可以有更多的选择,避免来自大型房企的直接竞争,获得土地开发机会;
5.对于市场而言,充足的供给有助于稳定各方的市场发展预期,保持地价、房价和成交规模的稳定健康。
然而,与此同时政策的调整也给市场各方带来了一些挑战,天津房产新政出台后有哪些坏处?
1.对于房地产企业:
投资策略的制定需要调整。因为重点城市的土地供应是集中和同期的,必然会导致企业内部资源配置的竞争。企业运营的战略重点需要根据企业资源、资金,运营能力和目标要求选择更匹配的城市。
短期内市场竞争加剧目前,在资金面的压力下,大多数房企仍选择高成交量来保证投资安全,但由于城市市场的分化,能够提供稳定流量的城市/热点城市的土地供应相对有限,可能导致板块部分热点城市/热点的土地竞争加剧;
土地投资判断压力大幅增加。对于普通房企来说,集中的土地供应肯定会增加前期扩张人员的土地比较和战略排名;
2.对于国家住房
土地供应计划的编制难度更大。除了考虑土地整理、收储进度和政府财政的相关要求外,还要求地方政府对房地产市场的健康状况、投资计划、意向以及房企的城市发展有全面深入的了解,以便准确制定和实施土地供应计划;
组织土地流转活动难度更大。同时,组织挂牌拍卖需要相应的人力和场地环境以及较高的组织能力。特别是像天津,这种年平均土地流转量接近或超过100的大城市,对相关部门的组织协调能力是一个很大的考验;
地价可能会受到影响,集中土地的转让肯定会分散市场的注意力。同时,房企的融资仍然有限。对于大多数房企来说,在短期内,筹集足够的资金资金压力很大,成交的地价也将稳定下来。
在新的天津房产新政背景下,地方政府和房地产企业根据自身需求,结合实际市场需求和发展潜力,制定合理的规划并顺利实施,面临新的挑战。中原研究院愿与业内同仁共同探索应对市场新变化的新策略,并与朋友广泛交流。
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