频打“擦边球”涉违规 天安中国“囤地+套现”收缩内地战线？

　　老牌港资房企香港天安中国投资有限公司(0028.HK，以下简称“天安中国”)在行业洗牌中正面临难寻生存空间的尴尬。

　　据媒体报道，过去数年中多次被质疑捂地的上海天安豪园，剩余未开发32.6万平方米建筑面积或等待出售。按照拿地时间计算，该项目已经开发14年之久，其间多次卷入囤地风波。同时，近日天安中国旗下天安数码城集团有限公司(以下简称“天安数码城”)位于青岛的地产项目也因涉嫌销售违规被当地媒体曝光。

　　天安中国和瑞安、汤臣集团等港企一样，很早就进军内地房地产业，并取得大量成本低廉的土地。然而近年来，港资企业呈现出且战且退，套现收缩的态势。对此，受访行业观察人士向《中国经营报》记者分析称，港资企业“捂地”抓住了土地开发的属性，但也影响了正常的土地供应和项目开发，后续对市场变化应对能力不足，正面临洗牌之忧。

　　针对天安豪园项目进展，青岛檀府御园是否在未获得预售许可证的情况下收取50万元“理财金”等相关问题，《中国经营报》记者数度致电致函天安中国和天安数码城方面，天安中国上海公司市场部人士回函称：“天安公司是一家香港上市公司，总部在香港，我们上海总部市场部不具备接受这种类型的采访权限。”随后，记者多次致函联系香港方面沟通采访事宜，截至发稿未获回应。同时，天安数码城品牌部电话一直处于无人接听状态，函件未予回复。

　　上海项目囤地14年后再出让？

　　近日，记者走访位于上海市闵行区虹莘路上的天安豪园看到，老人们坐在长椅上聊天，小朋友围绕在运动器材边玩闹，部分业主在小区外的小河边开垦出空地，种上蔬菜。

　　天安豪园所在地块叫七宝镇52号地块，东至外环线内侧，西至虹莘路，南至漕宝路，北面是一条河道，地块前身为七宝镇红明村。

　　走访中，小区业主吴女士向记者表示，2014年年底搬进天安豪园一期，小区安保并不严格，业主家中被盗现象时有发生。据《新闻晨报》报道，一份“三年最受小偷欢迎社区”榜单中，排名第一的小区是金色西郊城，今年上半年共发生盗窃案13起，第二就是天安豪园8起。

　　同时，对于外界传闻的“天安豪园剩余未开发的32.6万平方米建筑面积即将出售”的消息，项目周边多位受访人士称“并不知情”。

　　记者查询发现，过去数年多次陷入捂地风波的天安豪园，实际控股方天安中国。上海市有偿使用地块汇总表(2003年1~4月)显示，七宝镇52号地块(闵字(2003)049号)地块面积136340平方米，容积率1.4，中标价为112889520元，实际出让金为33866856元。该地块以中标价计算的楼板价为591元/平方米，以实际出让金计算的楼板价仅177元/平方米。按照天安中国当初取得的土地价格来看，目前土地溢价可能达上百倍。

　　而根据拿地时间推算，天安豪园已经开发了14年。公开资料显示，天安豪园一期总开发面积15万平方米，由18栋13层小高层及1栋9层的小高层组成，总户数约1200户，小区中心将建有5万平方米休闲商业街。

　　不过，记者走访中了解到，一期虽然早已经入住，但裙楼部分并没有进行招商，仍处于空置状态。

　　天安中国在项目开发上以“慢”着称，近年来，天安中国陆续被多家媒体曝光地块长期荒置、开发迟缓或停滞。据悉，仅在上海，天安中国旗下就有多个项目开工迟缓，一度陷入捂地风波，而这些项目的拿地时间多在2005年以前。

　　过去两年中，天安中国还卖掉了内地两个项目：一个是位于上海松江的天安别墅，以32亿元人民币价格转让；另一个位于福州的天安登云，作价16.42亿港元，约14.17亿元人民币。从卖掉两个附属公司接近200万平方米土地储备中，天安中国获利46亿多元。

　　不过，天安中国的“卖卖卖”之路并不止于此，其2016年年报显示，2017年的目标中包括，继续透过收购和出售以调整土地储备质素及出售本集团的产品来平衡短期回报的需求及长期资本增值。

　　对此，市场观察人士分析认为，天安的很多项目拿地之后长期不开发，现金流受到影响，出售项目可理解为回笼资金。“发展动力不足，加上很多民企都做房产，竞争激烈，与其继续做下去不如找合适机会退出。”上海中原地产市场分析师卢文曦指出。

　　转战数码城遇挫？

　　记者梳理年报发现，天安近几年很少出现在一级招拍挂市场，而是在重点拓展全国数码城。

　　根据天安数码城官网介绍，其成立于1990年，总部位于广东深圳，目前在全国11个城市开发、运营和管理17座园区，总运营面积超过1600万平方米。

　　不过，天安中国在2016年年报中提出，数码城部分的整体贡献偏低。“中国经济的放缓影响数码城商业部分的销售及租赁。集团已按需要减慢未来期数的建设，以纾缓现时期销售及租赁的压力。”

　　对此，市场分析人士指出，大部分数码城是到二线城市拿园区用地，土地成本较低，且地方政府会给一些优惠，园区也会配套部分住宅用地，可以分批开发，先开发商业，待商业成熟后再开发住宅，作为园区配套，多为“打擦边球”式囤地。

　　2014年，南京天安数码城遭遇“维权门”。该项目涉嫌工业用地上造楼售卖后无法兑现两证而遭遇维权，最后与业主对簿公堂。法院判决该项目开发商南京天宁置业有限公司按照合同条款执行，开发商对业主做出补偿。

　　天安中国2016年年报显示，其2016年总应占已登记销售(包括来自合营企业的销售及发展中物业的预售)为365100平方米(2015年：154200平方米)，增加137%。已竣工总应占楼面面积约为250400平方米(2015年：364100平方米)，较2015减少31%。租金较2015年下跌12%。年报中提到，主要因为人民币贬价及略为回软的租赁市场。

　　“港资企业特点是不做高周转，开发节奏慢，正好赶上楼市高速发展，有高额利润。但是后续对市场变化应对不足，转战数码城未博对方向。”卢文曦表示。

　　此外，天安中国旗下天安数码城位于青岛的项目天安数码城檀府御园也被爆涉嫌“违规”。根据青岛《城市信报》报道，天安中国旗下天安数码城位于青岛的项目天安数码城檀府御园，电梯洋房均价1.5万元/平方米左右，但是开发商要求购房者在没有取得预售许可证的情况下，交50万元定金才能够认购房源。

　　8月8日，《中国经营报》记者以购房者的身份致电天安数码城檀府御园售楼处，销售人员表示：“目前128平方米和144平方米的户型已经售完，下一批房源最快或在9月份推出，之前购房者买房的确需要交50万元才能够认购房源，这50万元后续算在首付款内。不过下一批房源是否收取定金，金额为多少，目前尚不清楚。”

　　随后，记者查询青岛网上房地产了解到，天安数码城檀府御园项目位于城阳区春阳路的天安数码城一期产业楼(东、西区)，由青岛天安数码城有限公司开发，近日刚取得280套房源的预售许可证，并于7月31日开盘。截至8月8日，已售148套，剩余132套待售。

　　“类似企业其实在经营方面，更多的是资产经营和管理的优势，而不是项目销售的模式。从单个项目的盈利角度看，坐等地价升值的方式是有很大的盈利的，而且成本也不高。但是对于类似项目来说也是有很多问题，比如无法走高周转模式，全国化扩张也难以实现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称。 ：