从恒大半年报看许家印大刀阔斧实施战略转型

　　在2016年以3734亿销售额成为国内房企龙头后，今年年初，许家印大刀阔斧启动战略转型，提出要坚定实施发展战略和发展模式的转变。在发展战略上，由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变；在发展模式上，由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。

　　从恒大最新发布的半年业绩来看，公司不仅保持规模稳步增长，效益指标大幅提高，负债率更大降近一半。年初开始的一系列 “增利”、“减负”战略举措，让恒大从“规模之王”朝“利润之王”蜕变，实现更稳健的高质量增长。

　　半年净利润231亿 “规模+效益”转型成效凸显

　　今年年初，许家印在内部会议上提出，恒大由“规模型”向“规模+效益型”转变，此次半年报可看出转型成效显着。

　　在规模上，恒大继续实现多个行业第一。首先，权益销售规模第一。恒大以2730.9亿的权益销售额位列前7月权益销售榜第一，权益销售更能反映房企的真实实力。同时，恒大前7月实现合约销售金额2882.5亿，已完成4500亿销售目标的64%，参照现有货值和近年来平均复合增长率，预计恒大全年销售有望突破5000亿。其次，资产规模第一。截至2017年6月30日，恒大总资产为1.5万亿，较2016年年底上升10.37%；2009年上市至今，恒大总资产增长近23倍。最后，土地储备规模第一。截止2017年中期，恒大总土地储备达2.76万平方米。作为布局最广的房企，恒大已进入全国223个城市，项目总数高达719个。

　　2012-2017年1-7月恒大地产销售业绩(亿元)

　　数据来源：企业公告，CRIC

　　在保持规模优势的同时，上半年恒大“效益”提升明显：净利润231.3亿，同比增长224.3%；房地产核心业务利润273亿，同比增长249.6%；归属股东利润188.3亿，同比大增832%，均创上市以来最高纪录。利润的大幅增长得益于恒大销售的强劲推动，而近年来大力打造精品、提升产品附加值和严格的成本控制，都有助于其利润持续高增长。

　　恒大2016年上半年—2017年上半年利润指标(亿元)

　　数据来源：企业公告，CRIC

　　从“三高一低”到“三低一高” 坚定转型降负债

　　恒大在过往几年以高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式，实现业绩跨越式增长；但在行业背景转变和“规模+效益”发展战略的引导下，恒大开始向低负债、低杠杆、低成本、高利润的“三低一高”发展模式转型。

　　低负债：负债率大幅下降。今年以来恒大多举措降低负债率。上半年，恒大还清了总额1129亿的永续债，且成功引入700亿战略投资，并计划引入第三轮300-500亿战略投资。截至2017年6月30日，恒大净负债率同比大幅减半，资产负债率(剔除预收账款)下降至75.5%，并计划在2019年末降至55%左右。

　　低杠杆：实施土地储备负增长。截至2017年6月，恒大项目总数达719个，总土地储备约为2.76亿平方米，原值达4576亿元，世邦魏理仕评估值为9059亿。一方面，恒大充足的土地储备总量远超其他房企；另一方面，恒大土地储备优质，一二线城市占比到达72.6%。在拥有大量优质土地储备的情况下，基于对现金流和利润的双重考量，恒大未来将采取更为谨慎的拿地策略以节省土地款项支出。恒大计划从今年7月1日起的未来三年，土地储备总量每年将下降5%-10%，相当于1000至2000万平米。

　　低成本：标准化运营大力降三费。在设计、招标和销售等环节，恒大严格实施标准化管理及运营模式，大大降低了营销、管理、财务费用。恒大2017年上半年的销售及管理费用率同比大降近一半。此外，财务成本也有明显下降：上半年恒大合计发行63亿美元优先票据，利率最低6.25%，期限长达8年，通过长债换短债、低息置换高息，恒大极大改善了债务结构，降低融资成本减少利息支出。

　　高周转：大规模快速开发。截至2017年6月30日，恒大新开盘项目79个，在建项目547个。为了提升开发效率，恒大形成了“立即开发、快速建设、大规模开发、快速销售，快速周转”的模式，通过标准化运营及强大的执行力，确保项目拿地后4-6个月即可开盘，进一步提升资产周转率和净资产收益率。

　　多元产业发力恒大童世界布局全国

　　2017年年初，恒大宣布已完成地产、金融、健康、文化旅游四大产业布局，并完成由“房地产业”向“房地产+服务业”的转型。作为文旅板块的重要项目“恒大童世界”日前正式亮相。恒大计划在全国范围内布局15个童世界项目，落成后预计每个项目客流量超2000万人次，年消费总额超200亿元。凭借着独特的中国文化内涵、先进的游乐科技、强大的品牌效应及客户资源，我们预计恒大童世界将实现良好运营，推动恒大业绩进一步提升。

　　总体看来，恒大正不断巩固原有优势，在房地产主业规模稳步增长的同时，更着眼于追求增长质量的提升，并通过向“三低一高”发展模式转型进一步降低负债率，实现持续高质量增长。此外，随着公司完成向“房地产+服务业”转型，金融、健康、旅游三大新产业将成为新的业绩增长点。 ：