结算毛利率大幅提升 万科“轨道+物业”抢占先机

　　在行业监管趋严的背景下，万科在今年上半年依然给出了一份不错的成绩单，不论房地产行业的起起伏伏，还是公司股东们的进进出出，万科还是那个万科。

　　竣工高峰下半年来临

　　公司2017年半年度报告显示，上半年实现销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%；实现营业收入698.1亿元，同比下降6.66%；实现归属于上市公司股东的净利润73.03亿元，同比增长36.47%；万科上半年基本每股收益为0.66元，去年同期为0.48元，同比提升35.5%。

　　值得注意的是，随着一批盈利情况相对较好的项目进入结算，万科地产结算毛利率同比提升7.2个百分点至24.8%。上半年万科结算面积583.6万平米，结算收入655.2亿元，由于销售规模远高于结算规模，截至上半年期末，万科已售未结资源2982.5万平，按合同金额合计约3838亿元，较2016年末分别增长30.8%和37.9%，预收款较年初增长30.3%至3579.3亿。上半年万科竣工面积636.5万平米，同比下降9.4%，仅占全年竣工计划的26%，下半年竣工高峰来临叠加毛利率提升，全年业绩高增长可期。

　　遵循城市深耕战略的指导，万科布局的69个城市中，16个城市销售规模排名第一、33个城市排名前三，1-7月销售过百亿元的城市更多达12个。在项目获取上，万科显示出谨慎的作风，上半年万科获取新项目79个，总规划建面1559.8万平方米，权益规划建筑面积983.8万平方米，权益地价总额约537.9亿元，新增项目均价为5467.8元/平方米，按建筑面积计算，其中64.7%的新增项目为通过合作方式获取，按投资金额计算，万科新增项目91.9%位于一二线城市。

　　通过业绩报告，万科显示了其房地产行业龙头的韧性与坚守。万科董事会秘书朱旭在中期业绩推介会上表示，从当前进度来看，万科全年竣工面积预计将与年初计划基本持平，全年的结算规模依然有保障。

　　未来“轨道+物业”可期

　　在传统住宅业务稳步发展的同时，万科持续推进“城市配套服务商”战略，有序推进物业服务、商业地产、长租公寓、物流地产等拓展业务，同时，探索冰雪度假、养老、教育、产业办公等衍生业务。报告期内，万科物业上半年合并报表收入30亿元，同比增长69.9%，物业服务主要围绕楼宇和业主工作及生活配套提供拎包入住、房屋托管、二次装修等基于楼宇的服务，以及阳光物业、邻里社交和友邻市集等生活服务。

　　商业开发和运营方面，万科以印力集团作为旗下商业地产平台，秉承“为家而建”的理念，专注于国内商业地产投资、开发和运营管理，截至6月底，共持有及管理的商业物业面积超过850万平方米。

　　万科自2014年以来积极布局长租公寓市场，目前已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”，泊寓以市场化租金定价，致力于满足城市青年人群的中长期租住需求，目前泊寓业务已覆盖21个一线及二线城市，累计获取房间数超过7万间，累计开业超过2万间，开业6个月以上项目的平均出租率约87%。

　　物流仓储方面，万科物流近年来发展迅速，上半年新获得项目14个，合计规划建筑面积约为108万平方米，其中，已建成并稳定运营项目9个，平均出租率达到98%。万科还联合多方共同参与全球领先的现代物流设施提供商普洛斯潜在的私有化，此次交易完成后，将进一步完善其在物流地产领域的布局。

　　在冰雪度假领域，万科目前已运营吉林松花湖、北大壶、北京石京龙三个滑雪场及滑雪度假区。今年8月，万科还与新加坡悦榕集团达成战略合作，双方将成立合资平台——悦榕中国控股公司，以整合悦榕集团在中国区域的品牌酒店及资产，未来双方将在客户资源、酒店开发、养生与养老等领域发挥协同效应。

　　目前，深圳地铁已经成为万科基石股东，这为万科积极探索“轨道+物业”模式提供了难得的机遇。从发达国家经验来看，“轨道+物业”有助于拓展都市圈可居住的边界，实现人口从中心城市的分散，大量增加住房和土地供应能力。随着我国进入大规模轨道交通建设高峰，“轨道+物业”通过将轨道建设和物业开发有机结合，为轨道建设提供了一种可持续发展模式，已经成为城市发展的最优选择之一，率先占据这一战略制高点的开发企业，将在新一轮城市圈发展格局中赢得先机。 ：