祝九胜履新 地产金融化的宠儿

　　2月1日，万科发布新总裁任命的第二天，万科董事会主席郁亮和新任总裁祝九胜与媒体见面，人称九哥的祝九胜称：“我在万科已经有7年的时间，绝对不是新兵。”在万科任职高级副总裁期间，祝九胜主要负责资金中心，万科经营管理总指导方针之一“以现金流为基础”就是九哥贡献的。祝九胜的身上有一个十分显眼的金融。2012年加入万科之前，祝九胜长期在建行工作，并一路从支行副行长做到分行副行长。

　　祝九胜毕业于着名的财经学府中南财经大学(现中南财经政法大学)，巧的是，我梳理国内房企的人事，发现碧桂园总裁莫斌、负责财务及资本运作管理的伍碧君，以及恒大副总裁兼金融集团董事长邱火发，都是从中南财经政法大学毕业的。

　　这不是简单的巧合，背后折射的，是我国房企已经告别“拿地-盖房-卖房”的传统产销模式，进入地产金融化的下半场。地产行业悄然从传统的产销模式向金融深化模式转变，地产将与金融深度融合。这正是九哥爆冷出任万科新总裁的主要原因之一。

　　市场化后的房地产是最接近金融的行业之一，因为土地及房产具有显着的不可移动性和排他性等特征，土地及房产具有抵押品的天然金融属性，在土地出让金、地产开发、房产销售等诸多环节可以实现金融的高杠杆率。近年来，房地产行业和金融行业的联系越来越紧密。

　　随着拿地成本、资金成本越来越高，恒大等地产巨头越来越热衷收购金融牌照，甚至出现了地产金融集团，参股控股银行、证券、保险、信托、基金，成立产业基金、并购基金，实现负债多元化；与此同时，地产的证券化程度也越来越高，借助ABS、MBS、CMBS、REITs、类REITs、私募基金等金融平台，实现轻资产、高周转，提高资产流动性。

　　单从地产巨头本身的盈利能力来看，随着房地产行业从高增长高回报的黄金时代进入白银时代，地产商巨头难以再依赖不规范拿地等实现财富野蛮生长，转而越来越依赖企业融资等金融能力。据称，现在房地产行业的净利润率下降至8.8%，作为一个资金高度密集型产业，资金成本直接决定企业的利润率。可以说，如今的房地产商，如果资金成本过高，卖再多房子都有可能是杨白劳。

　　资金的运作能力甚至关系到地产商的生死存亡。在资金密集型的房地产行业，规模的扩张往往意味着财务杠杆的增加和负债水平的提升，从而增加公司的运营风险。例如2008年国内楼市全面调整局部区域房价下跌，曾让不少此前过度扩张的地产企业陷入现金流的困境。显然，地产商不再是拿地为王或销售为王的时代了，拥有稳健的财务、现金流等金融能力才是真正的王者。

　　从宏观金融的角度来说，“地产金融化”并不是一个受欢迎的词语，背后意味着金融风险隐患，郁亮就在见面会上称，如今地产行业如果不和资金安排结合在一起是很难做的，虽然金融属性越来越强，但不能说万科要金融化，“只是借助金融手段而已”。事实上，金融化的确是不够准确、不够严谨的口语化表达，更为准确的应该是地产的金融深化，这意味着房地产和金融的深度融合，是地产发展的必然趋势与阶段，而九哥正是这个时代的宠儿。

　　(作者系中国不良资产行业联盟首席经济学家)