上市维艰 房企IPO之路越挫越勇

　　近期，数家房企IPO进入证监会反馈阶段的消息让业内士气大振，冰封多年之后，排队冲击A股的希望似乎又重新降临到房地产行业中来。

　　7月21日，据证监会网站公布的《发行监管部首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况》显示，大连万达商业地产、广州富力地产、同策房产咨询、金辉集团、南 都物业服务和广东碧桂园物业服务等6家房地产业公司IPO状态显示为“已反馈”。 在8月4日证监会网站公布的新一期名单中，又有两家房地产企业——西藏新城悦物业服务、北京思源兴业房地产服务集团位列其中，显示状态均为“已受理”。然而在另一份《上交所首次公开发行股票中止审查企业基本信息情况表》中，首创置业的审核状态却显示“中止审查”。

　　屡屡受阻的回A之路

　　自2016年9月万达商业从香港资本市场退出以来，便一直在谋求A股IPO的上市计划。而如今，距离万达商业2015年9月2日的申报已经过去了近两年的时间。

　　在此前的招股说明书中，万达在业务发展目标一栏强调：本公司在国内已经具备了良好的商业布局及先发优势。后续将持续巩固及增加持有面积，并结合中国金融市场发展，借鉴国际经验，运用“轻资产”模式，快速拓展本公司的管理面积及市场占有率。

　　今年7月以来，随着万达商业将77个酒店全部股权以199.06亿元的价格转让给富力地产，同时，以438.44亿元的价格向融创中国出售西双版纳万达文旅项目、南昌文旅项目等13个文旅项目91%的股权，万达已经在“去地产化”“轻资产”的道路上走得更远了。

　　“不过，万达商业地产近期卖了这么多资产，即便不属于重大资产重组，旧的招股书也需要更新，要看监管层怎么认定，是否需要重新排队。”北京一位资深投行人士解释道。而根据证监会公布的最新IPO排队信息显示，万达商业地产目前排在第68名，比一周之前的第65名略有退后。

　　“王健林之所以选择让万达商业私有化回归A 股，是因为无法容忍万达商业的价值在香港市场被严重低估。”有业内人士如此分析道。

　　而同样的困境也是富力地产需要面对的。证监会公开资料显示，富力地产同样于2015年9月提交了招股说明书，而这已经是富力地产第五次申请A股IPO了。

　　根据富力地产披露的IPO招股书显示，拟公开发行不超过107000 万股，募集资金拟投入金额350亿元，扣除发行费用后按轻重缓急投资于北京富力新城项目、北京富力通州运河十号项目、上海虹桥项目、天津富力新城项目等9个项目，这9个项目的总投资额高达786.09亿元。

　　早在2005年，富力地产就在香港联合交易所主板正式上市，并一举打破多项纪录：首个交易日中，成交量达到617万股，总成交额约6863万港元，市值超200亿港元，成为在香港H股上市集资额最高的中国内地民营企业。2006年5月，上市不到一年时间的富力地产，更成功跻身香港上市公司市值最高的的200家之列，成为首家被纳入恒生中国企业指数、恒生综合指数系列及恒生流通指数系列成份股的内地房地产开发企业。

　　2017年，富力地产因收购万达77个酒店又一次高调地出现在众人面前，并将今年的销售目标定在730亿元——比2016年增长20%。不过，即便在房地产市场最火爆的2016年，富力地产也仅实现12%的增长率。从销售数据来看，同样作为曾经的“华南五虎”之一，富力地产已经远远甩在恒大(2017年销售目标4500亿元)和碧桂园(2017年销售目标5500亿元)之后了。

　　但对于此次冲击A股IPO，此前多次受挫的富力地产依旧表现得很乐观，并表示这一计划将持续推进。“随着2016年下半年起，新上市审批程序进一步加快，本集团积极推动上市申请进程。对获得上市批准，我们抱有信心。”

　　而此前同样获得证监会“已反馈”资格的首创置业近期却再次遭遇“中止审查”，根据之前披露的IPO企业排队情况显示，首创置业申报日期为2016年11月18日，拟发行数量37000万股，筹集资金将用于的项目包括浦平凉项目、天津北运河项目在内的5个项目。

　　有专家分析首创置业A股IPO招股说明书后表示，首创置业存在利息保障倍数较差、存活周转率较慢等问题，此外，2015年至2016年上半年公司整体毛利率下降也较为明显。

　　“获得资金做大规模是首创置业回归A股的主要原因。”业内人士分析，自2003年6月登陆港股以来，首创置业一直没有得到合理的估值，共利用香港平台融资20亿港元左右，未能为公司发展提供资金支持。

　　而根据首创置业董事局的规划，公司要保持复合增长率30%，并定下2018年实现销售额600亿元的业绩目标(2016年实现签约销售455.1亿元，2017年业绩目标500亿元)。“因此，解决资金问题是目前首创置业要完成既定目标的关键所在，回归A股是首创置业迫切需要完成的事情。”然而从目前情况来看，首创置业的回A将注定不平坦。

　　“对于房企上市来说，近期或有收紧的可能，这和金融工作会议的精神是有关的，但预计后续依然会放开，尤其是积极结合城市更新和特色小镇概念的企业，会受到更大的青睐。”财经评论人士严跃进认为，对于类似企业来说，当前上市也是为了扩大企业规模。否则在行业聚集度扩大的情况下，小企业的地位已经不高了。后续关键要做两点：第一是不断优化产业结构，吻合相关审批部门的需求；第二是扩大新的融资渠道，积极并购优质资产。

　　借壳重组也艰难

　　“从2010年1月‘国十一条’出台，证监会要求房地产公司 IPO 和再融资，都需要征求国土资源部意见，其开发行为需要住建部进一步检查认定，实质上叫停了房地产企业的股权融资。”根据民生证券发布的研究报告显示，从2010年至今，只有两家房地产企业在2015年12月成功在A股上市，分别是招商蛇口(001979)（001979）(融资481亿元)，新城控股(601155)（601155）(融资53亿元)。境内房地产企业IPO基本停滞。即便是增发也在收紧，2017年1~5月房地产企业增发融资136亿元，同比减少80%。

　　IPO之路充满坎坷，因此借壳、重组上市便成为众多房企“不得已”的选择。

　　首当其冲的是金科地产。2011年8月23日，其借壳ST东源的重组方案获证监会批准，在深交所正式挂牌上市，简称“金科股份(000656) （000656）”，成为2010年调控以来首家获准借壳重组的民营地产企业。至此，金科历时两年多的上市计划终于圆梦。

　　2011年8月29日，华夏幸福(600340) （600340）基业借壳ST国祥上市成功，其通过“资产置换+定向增发”的方式获得这个壳。并成为该年度第7家借壳获批的房企，同时也是河北地区继荣盛发展(002146) （002146）和天山发展后第3家房地产上市公司。

　　2015年3月20日，四川房企蓝光地产也终于上市成功。其壳公司“迪康药业(600466) ”随后也正式更名为“蓝光发展(600466)（600466）”，成为2015年地产开闸第一股。

　　随后的2015年8月18日，绿地集团在上海证券交易所大厅举行股票上市仪式，A股上市公司金丰投资(600606) 更名为绿地控股(600606)（600606），绿地集团资产实现整体上市。

　　不过，2016年证监会修订《重大资产重组管理办法》，重组上市的审核条件相较于之前更加严格，大大提高了重组上市通过审核的难度。从2016年下半年开始，国家也陆续出台了若干更为严厉的房地产宏观调控政策。近日，证监会年中监管座谈会又强调严把发审质量关。因此，从2016年至今，便再无房企借壳上市的成功案例。

　　不过眼下，上市了的房企融资状况也越发不乐观了。

　　“上市房企股权融资以定向增发为主，受监管政策影响较大。”兴业研究发布的报告显示：从历年融资规模来看，上市房企股权融资受政策影响较大，2006~2009 年，受益于房地产行业的高景气度，上市房企股权融资规模蔚然成风；2010年至2014年上半年，随着2010年房地产调控政策的落地，证监会收紧房企再融资审核，上市房企股权融资规模基本绝迹；2014年下半年至2016年三季度，在货币宽松、房地产去库存背景下，上市房企股权融资规模井喷；2016年四季度至今，证监会限制房企再融资募集资金用途后，上市房企股权融资规模再度锐减。