经历过山车后 机构深挖地产区域龙头股

　　饶贤君

　　过去一年，港股市场的地产板块经历了一轮资本狂欢，中国恒大（03333.HK）、融创中国（01918.HK）以超过400%的年度涨幅打开了地产板块估值的天花板。

　　房地产股的传奇还在延续。同花顺(300033) 板块指数显示，国内A股市场的房地产开发板块指数在2017年12月28日至 2018年 1月 16日期间从2163.24点大涨至2444.45点，随后从2018年1月30日再度起暴跌至2月6日的2070.57点。

　　地产板块的大幅波动带来了基金、券商等机构的持续关注，超过百家基金将房地产行业股票作为第一重仓标的，众多机构密集调研房地产企业。

　　聚焦行业龙头

　　“很多基金的投资配置管理部门今年都提高了对地产行业的重视程度，还有中金、天风这些已经成了坚定的地产多头。”一位国内知名公募基金的研究员对经济观察报表示。

　　一位国内大型券商的地产研究员认为，机构对房地产行业的看好有多方面的原因，“一是房地产加速去库存的任务已经基本完成，调控将进一步因城施策；二是地产行业是国民经济的重要支撑，2018年整体的发展态势预计处于高位维稳的状态；三是此次地产股大涨，主要是对一些优质地产股估值的修复，同时一些潜力的区域性龙头企业依然有一定的提升估值的空间。”

　　根据万得资讯统计的数据，2017年第四季度，偏股主动型基金配置前三为制造业、金融业及房地产，其中房地产(000736) 行业配置占比达3.87%，较第三季度上涨了26%。

　　记者检索万得资讯终端内全部公募基金（7061个）发布的2017年年报信息得知，超过百家基金将房地产行业股票作为第一重仓标的，其中45家基金第一重仓股为保利地产(600048) （600048.SH），19家基金第一重仓股为万科A(000002)（000002.SZ），此外，蓝光发展(600466)（600466.SH）、华夏幸福(600340) （600340.SH）、中粮地产(000031) （000031.SZ）、招商蛇口(001979)（001979.SZ）、融创中国、阳光城(000671)（000671.SZ）等也是基金重仓的热门股。

　　前述知名公募基金研究员介绍，在对大行情看好的情况下，基金首选行业龙头。

　　前述券商地产研究员则表示，投资房地产行业龙头的核心逻辑在于，房地产行业进入了规模为王、强者恒强的时代，大型房企占据了越来越多的市场份额，而这样的趋势还会持续下去，这将使行业龙头显着受益。

　　根据克而瑞发布的《2017年度中国房地产企业销售排行榜》，2017年TOP10房企销售额集中度（入榜房企销售金额/统计局公布的全国商品房销售金额）达到24.1%，高于排名30-200名房企销售额集中度的总和23.9%。

　　以基金重仓最多的保利地产和万科A为例，根据上述销售排行榜数据，万科、保利均为排名前五的规模房企，其中保利销售流量金额为3150.1亿元，同比增长49.9%，万科销售流量金额为5239亿元，同比增长43.6%。

　　万得数据显示，自2017年1月至2018年2月6日，万科A及保利地产股票的区间涨幅分别为103.77%、80.24%，远低于融创中国396.99%和中国恒大366.87%的同区间涨幅。而恒大和融创在2017年分别实现了5131.6亿元和3620亿元的销售流量金额，同比增长37.4%及140.3%。

　　一家国内某险资旗下公募基金研究员表示，在规模、集中度、成长性相似的情况下，龙头之间的涨幅差异产生了投资机会，“根据历史市盈率、市净率以及港股市场、A股市场的估值差距，A股的地产股龙头还有一定的涨幅空间。”

　　深挖区域机会

　　“都觉得保利、万科好，但是一只基金不能只配置万科或者保利，一些潜力大的区域性房企龙头一样是重点关注标的。”前述知名公募研究员近期已密集调研了多个二线城市的大型房企，希望挖掘出成长性良好的区域性龙头。

　　这在各大基金的年报信息中同样有所体现，如新城控股(601155)（601155.SH）、阳光城、蓝光发展等都是各大基金配置比例较高的地产股，11家基金将蓝光发展作为第一重仓股，将阳光城和新城控股作为第一重仓股的基金均为5家。

　　与恒大、碧桂园、万科等全国性龙头相比，蓝光发展、新城控股、阳光城这三家房企的区域性特征更强。其中，蓝光发展的主营业务以成都区域为主，根据2017年蓝光发展半年报，成都区域营业收入占总营业收入的41.99%。新城控股则以长三角区域为主，其2016年新城控股半年报，长三角区域营业收入占总营业收入超过99%。阳光城以福州、厦门为主要基地，2017年阳光城半年报显示，华东地区占其营业收入的67.45%。

　　克而瑞销售排行榜数据显示，三者在2017年都实现了业绩的同比大幅增长，蓝光发展2017年实现销售流量金额689.1亿元，业绩增幅103.2%，新城控股实现销售流量金额1260.1亿元，业绩增幅93.7%，阳光城实现销售流量金额 915.3亿元，业绩增幅87.9%。

　　同样是深耕区域的高增速房企，新城控股的股价自2017年1月1日至2018年2月6日已经斩获了248.09%的涨幅，同一区间内，阳光城涨幅为57.37%，蓝光发展涨幅为9.48%。

　　前述券商地产研究员总结，区域性龙头的特质是“深耕区域，有良好的品牌效应和客户号召力，当地土地储备量较大，有提升业绩的基础，同时，千亿销量将成为行业未来对区域龙头评定的关键指标。”

　　记者交叉对比了克而瑞发布的《2017年1-12月中国房地产企业新增货值TOP100》及上述销售排行榜，除阳光城与蓝光发展外，2017年销售流量金额超过500亿元且新增货值超过1000亿元的上市房企包括：中南建设(000961) （000961.SZ）、中国金茂（00817.HK）、正荣地产（06158.HK）、远洋集团（03377.HK）、首开股份(600376) （600376.SH）、融信中国（03301.HK）、荣盛发展(002146) （002146.SZ）以及金科股份(000656) （000656.SZ）。

　　其中，根据万得数据，自2017年1月1日至2018年2月6日，中国金茂及融信中国涨幅已超过100%，但动态市盈率仍小于15；远洋集团及荣盛发展总涨幅小于100%，动态市盈率小于10；正荣地产、金科股份、首开股份总涨幅小于30%，但动态市盈率均为20左右；中南建设跌幅达到35%，动态市盈率接近80。

　　尽管销售规模与发展节奏接近，但从具体涨幅及个股市盈率指标上看，各个企业表现还有很大的差别。