房地产监管趋严下 正荣地产拟港股上市

　　2017年9月26日，正荣地产集团有限公司向香港交易所提交招股说明书，拟在港交所上市。

　　公开资料显示，正荣地产面向中高端改善型住宅客户，同时从事商业地产开发业务。正荣地产创始人欧宗洪持有80.5%股份，欧宗洪的儿子欧国伟和欧国强分别持有7.24%和7.26%股权。

　　随着中国经济增长及固定资产投资加速，中国房地产投资一直增长迅速。此外，城市化进程及生活水平提升促进了地方住宅及商业物业的需求。尽管政府在2001年至2014年出现旨在规管过热的投机性房地产投资的宏观调控政策变化中国物业市场的投资总额由2001年的61800亿元人民币增加至2016年的人民币102580亿元人民币，复合增长率约为10.7%。

　　虽然市场是广大的，但是正荣地产面临激烈的竞争格局。中国物业市场高度分化且竞争激烈，该公司在众多因素与国内海外房地产开发商竞争，包括收购土地的能力、品牌认知度、财务资源、价格、产品质量、服务质量、应对市场状况变化的能力及其他因素。

　　此外，正荣地产意识到，进入中国房地产开发市场存在若干壁垒，其中包括资金壁垒、规模经济效益壁垒及产品壁垒。房地产开发需要各种资源及专长，包括大量资本投入及差异化产品供应。主要房地产开发商亦在其品牌价值、产品、资本及地区分布的基础上享有规模经济效益。

　　正荣地产于2014年7月21日在开曼群岛注册成立为获豁免有限责任公司。正荣地产控股为其境内控股公司及集中管理平台。据新三板在线了解，正荣集团在2015年7月22日成立正荣地产控股，初始注册资本为人民币10亿元。

　　值得关注的是，正荣地产于2015年11月开始启动重组事项，首先该公司转让欧国强与欧国伟所持物业管理公司的直接与间接股权予正荣集团;第二步荣津合伙企业及正荣集团公司的注资;第三步正荣集团公司通过转让其于34间房地产开发附属公司的全部股权而注资;第四部正荣地产控股收购上海御尊90%的股权;第五步荣朔合伙企业向荣津合伙企业注资;第六步正荣地产控股就欠付正荣集团的债务增资。

　　招股说明书披露，正荣地产总部位于上海，已在长江三角洲经济区、中国中西部经济区、环渤海经济圈及海峡西岸经济区建立业务据点，并已采用[145X]策略在中国发展广泛的业务版图。

　　截至2017年上半年，正荣地产在四个核心业务区域内15个城市拥有68个处于不同开发阶段的物业组合，正荣地产应占的总建筑面积为1120万平方米，其中，61个物业项目为正荣地产所拥有及开发，6个物业项目由正荣地产的合营企业开发，另一个为联营公司开发。

　　正荣地产进一步坦言，其成功归因于独特的市场定位策略、强大的土地采购能力、标准化房地产开发程序及高效的动态可变现市值存货管理方法。通过上述几项，该公司在全国范围内进行扩张时得以一再取得成功并打造品牌知名度。

　　需要关注的是，正荣地产在招股说明书中阐述多项风险。其中，该公司坦言，考虑到中国房地产市场受中国经济近期增长放缓的影响，对中国房地产市场能否持续稳定增长顾虑重重，公司不能保证中国物业行业不会过度开发或陷入市况低迷情况。

　　正荣地产表示，其业务的可持续增长及成功在很大程度上取决于能否继续按商业上合理的价格在适合项目开发的有利位置收购更多土地储备。

　　财务数据显示，该公司2014年、2015年、2016年、2017年上半年实现收益分别为30.39亿元、43.10亿元、146.03亿元和80.85亿元。

　　值得一提的是，正荣地产称，该公司收益主要来自于销售物业，在报告期内来自于销售物业的收益分别占比99.5%、99.6%、99.5%、99.4%、99.4%。公司表示，房地产开发项目的获利能力可能视乎物业项目开发的时间表及物业销售的时机而波动。

　　此外，中国的物业行业收到高度规管，房地产开发商须遵守众多法律法规，包括国家及地方政府为执行此等法律及法规而颁布的细则。若正荣地产未能及时申请或续新有关证书，则该公司的业务或会收到不利影响。

　　中国房地产市场行业竞争激，过去数年全球金融市场经历里大幅下滑且十分波动，并影响了中国房地产市场，情况如持续恶化可能会对正荣地产的业务及经营业绩造成重大不利影响。

　　正荣地产表示，其拥有大量的债务，截至2014年、2015年、2016年及2017年上半年，正荣地产的未偿还借款总额分别为301亿元、253亿元、350亿元和364亿元。同时，正荣地产的融资利率也在不断下降，由2014年的12.%下降到了2017年上半年的7.3%。

　　不过，正荣地产积极布局，拟在现有市场的领先地位及战略进军其他经选市场;利用多元化投资策略并物色新增长机会;积极招揽挽留和激励有技能和才干的雇员等。

　　正荣地产将房地产开发项目的建设工程外包给予合资格承包商，此外，其亦会从事景观及地基工程等特定领域的专业承包商。公司客户可选择一次性现金付款或分期按揭付款，公司一般要求客户于于签订销售或预售合约前支付一笔定金。 ：