低毛利高负债 大发地产挑战港股IPO

　　面对行业竞争加剧、融资趋紧的大环境，上市成为房企壮大规模的必然选择。相对于监管严厉的A股，香港在近期成为大多数未上市房企冲刺资本市场的第一选择。

　　近日，一家在业内名不见经传的房企大发地产向港交所提交了上市申请，这是一家有着25年发展历史的房企，其总部位于上海，业务集中于长三角地区，累计开发面积超过500万平方米。

　　对于大发地产冲刺资本市场，业内并不感到意外。一个月前，弘阳地产也启动赴港IPO。从去年开始，三盛、福晟、正荣三家房企相继完成了在港上市。种种迹象表明，当前中小房企正在掀起新一轮赴港“上市潮”。

　　不过，与上述房企相比，大发地产的规模要略逊一筹，且过去三年，大发地产的毛利率都低于行业平均水平，分别为15.9%、18.1%和14.9%，物业销售的毛利率在去年也仅有13.6%。低毛利加之小规模，大发地产的上市显然将面对更大的挑战。

　　3000亿“生存门槛”

　　发迹温州，而后立足上海的大发地产从成立至今已经有25个年头，但过去数年，大发地产的名字并不为人熟知，它最近一次出现在业界的视野之中，还是因为一场人事变动。

　　今年1月，原世茂执行董事廖鲁江加盟大发地产，任执行总裁一职。廖鲁江先后供职于龙湖、世茂，管理经验丰富，世茂为了冲刺千亿而推行的ERP系统，廖鲁江便是负责人。

　　低调行事二十余年后突然高调挖人，大发地产想要规模的意图尽显。然而，“规模”扩张对它来说或许并不是一件能够轻易完成的事情。其上市申请书中披露，过去三年，大发地产的收益分别为6.035亿元、5.757亿元及43.2亿元。

　　不足百亿的收益显然无法与动辄千亿的大型房企比拟，更别提要在数以百计的房企队伍中抢到一席之地。但有意思的是，不足百亿规模的大发地产却有着过人的胆量，今年其提出冲击千亿的目标，甚至还喊话未来5年冲3000亿。

　　“我们的目标--冲千亿，布局全国。我们很早之前就算过，五年以后，3000亿左右是生存门槛，达到这个规模才能有发言权。”廖鲁江认为，能否跨过这道“生存门槛”要看企业有多大的决心和意愿，同时是否找到了实现的途径。

　　从百亿到千亿的跨越不是一句口号就能实现，廖鲁江也明白，过去的数年里，大发地产已经被队伍甩得太远。“大发曾经有项目做得不太好，这是小企业在发展过程中一个比较大的风险，对于小企业而言试错空间不大，尤其对于百亿级企业来讲。最近这一波没有抓住，所以我们落后了。但我相信机会总是有的，只要你准备好。”

　　实际上，在大发地产二十余年的发展历程中，其布局的城市和手中的土地储备都非常有限。大发地产上市申请书中提到，截至2018年2月28日，大发地产拥有28个多元化项目组合，包括20个住宅物业、三栋商业综合楼和一个办公楼层。其中5个项目位于上海，19个项目位于江苏、安徽及浙江，土地储备总建筑面积约为172.28万方。

　　172.28万方的土储显然无法撬动千亿规模，快速获取土地成为大发地产迫在眉睫的事。但过去几年，随着开发成本的上升，大发地产的财务状况并不乐观。2015年及2016年，大发地产分别产生净亏损1.498亿元及1.686亿元，直到2017年物业陆续交付运营后，亏损的局面才得以扭转。

　　在此背景下，廖鲁江将扩张的重心押注在“合作”上。他在一次演讲中坦言，在往前走的路上，大发地产的时间不多，但通过与地产公司、资金、政府层面的合作，能够为其开辟一条“捷径”。

　　至于合作的战场，廖鲁江准备放在三四线，甚至层级更低的城市。在他看来，未来一段时间的政策会趋于稳定，避开与大牌房企竞争的三四线城市也比较明朗，“目前‘外部条件’已经具备，要做的事情就是抓住这个趋势，争取在未来的格局当中找到自己的一席之地。”

　　根据大发的规划，未来在深耕长三角地区的同时，还将关注华南、华中、西南及西北市场。

　　新一轮房企上市潮

　　“登陆资本市场能够让房企获取更加高效便捷的融资渠道，这对其规模发展和业绩表现的重要性不言而喻。去年下半年以来，三盛、福晟、正荣已经接连在香港上市，如今弘阳、大发等房企也陆续奔赴港交所，标志着新一轮房企赴港上市热潮正在开启。”

　　克而瑞研究中心朱一鸣分析称，中国房地产市场发展至今，目前排名前30的房企几乎都已经完成上市，50强房企的上市率也接近80%，其中大部分房企都选择在港交所上市。而且，从过往的案例中可以看到，大部分房企完成上市之后，在规模上都有了较大的突破。

　　资金是房企成长过程中的重要支撑，因此，房企的上市潮与金融环境的变化不无关系。上一轮房企上市潮出现在2012年至2014年。2012年，房地产市场经历调控，楼市成交量下跌明显，金融环境也趋紧。风声鹤唳的环境中，证监会关闭了A股上市通道，令房企雪上加霜。

　　为了募集资金，内地房企开始盯上港股平台，希望通过在港上市打通境外融资渠道。据时代财经不完全统计，旭辉控股、新城发展、当代置业、时代地产、龙光地产等十余家房企都是在2012年至2014年期间完成在港上市。

　　“在行业环境整体趋紧趋严的环境下，来自资本市场的直接融资可以为房企带来持续的资金支持，有助于房企规模扩张、实现全国化布局。上一轮上市潮中完成上市的房企中有相当一部分也已成为第二梯队房企中坚。”朱一鸣说。

　　与上一轮上市潮出现时的市场背景相似，现如今，严厉的审查之下，房企在A股的上市举步维艰。中国证监会最新发布的《发行监管部首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况》显示，截至2018年4月26日，万达、富力、金辉、首创四家房企的IPO排队名次分别滑落至第91位、第92位、第94位及第97位，几个月前，这几家房企还排在在50至70位之间徘徊。

　　创东方董事长肖水龙指出，受到政策的限制，目前在A股很难上市，所以更加市场化的港股对于准备上市的企业来说更具优势，简明的上市要求也更加便于企业操作。

　　“今年以来，香港正在大力推行制度改革，从‘同股不同权’等针对性较强政策的出台可以看出港股上市门槛越来越低。加上审批效率高、融资相对容易等优点，资金需求庞大的房地产企业当然更愿意将其作为资本市场路径的首要选项。”