南都物业O2O平台尚亏损 增值业务占比较低

　　作为A股物业第一股，南都物业(603506)服务股份有限公司(以下简称“南都物业”)自申请上市以来就备受关注。

　　值得注意的是，在主要物业公司都把社区O2O、增值服务作为未来盈利新方向时，南都物业在募集资金用途安排上，对公寓租赁服务项目的投入最多。此外，南都物业旗下负责O2O社区平台建设的子公司浙江悦都网络科技有限公司(以下简称“悦都科技”)从2015年至今，始终处于亏损状态。

　　对于是侧重增值服务还是公寓租赁服务的问题，南都物业证券代表处回复《中国经营报》记者表示，两块业务都非常具有潜力、价值，公司会大力开展增值服务。而悦都科技目前成立不足三年，属于投入期，因此尚为亏损状态。

　　不过，业内人士对记者指出，南都物业社区O2O建设上相比同行确实有些落后，后发追赶也可能会实现，但难度肯定不小。公寓租赁现在确实是政策热点，也符合存量市场的发展，但站在物业管理企业的角度说，与主营业务方向稍微有些不符。

　　同行竞争激烈

　　南都物业成立于1994年，中间历经多次股权转让，目前实际控制人为韩芳，公司于2018年1月正式登陆A股市场。南都物业目前主要业务包括基础物业服务(包括包干制、酬金制收费方式)、案场服务、顾问咨询服务和增值服务。2017年，在南都物业营业收入贡献上，包干制物业管理服务营收占比达81.59%，案场服务占比为10.96%，增值服务为6.44%，酬金制物业管理服务为0.91%。

　　东方证券(600958)的调研报告指出，物业管理企业探索和尝试的方向一般分为两种：一是主攻物管业务，仍以物管业务收入为主，以万科物业和中海物业为代表，能够依靠强大的项目获取能力，使管理面积的增长快速且具有可持续性；二是转型发展增值服务，以彩生活为代表，在有了一定规模的管理面积之后，积极发展以公共空间租赁、房屋租赁、购物协助、金融理财和各种到家服务为代表的增值业务，增值业务的毛利率非常高。

　　但南都物业目前在物业管理规模和增值业务发展上还未显现出明显的优势。被南都物业在2018年1月的招股书中列为主要竞争对手的长城物业目前有物业项目约 700 余个，物业面积逾1.5亿平方米。而和南都物业同样起步于杭州的绿城服务，截至2017年底的园区服务业务收入对总营收的贡献已达到17.5%，截止到2017年底的在管面积为1.38亿平方米。

　　截至2017年底，南都物业累计总签约项275个，累计总签约面积3884.95万平方米。南都物业表示，公司将加大市场开发力度，全面推进全国化市场拓展计划，积极推进并购合作。

　　在增值业务拓展和O2O建设上，南都物业也还在初步的搭建推进中。据2017年年报显示，南都物业目前的增值服务包括家政服务、私人绿化服务、室内维修服务等。在基础物业服务之外设立悦都科技、大悦资产、乐勤清洁、乐勤楼宇等专业子公司为住户提供个性化专项服务，悦都科技搭建的社区生活服务平台主要功能包括缴费、快递、门禁系统、购物等方面。

　　悦都科技成立于2015年11月，2016年亏损113万元，2017年亏损393万元。南都物业在招股说明书中坦言，公司的主要经营模式为承接物业管理项目，实施物业管理，经营模式较为单一，缺少其他业务来源，目前公司旗下的悦都科技2016年刚刚起步，其社区O2O与公司传统物业服务相结合的经营模式尚不完善。

　　对此，南都物业证券代表处对本报记者表示，公司将以物业管理服务为主大力开展增值服务，以社区(包括公寓租赁服务产生的社群)作为入口，应用移动互联网等技术，构建物业生态圈和社商生态圈。上市公司控股子公司为上市公司业务整体布局与战略规划服务，其当期盈亏并入上市公司合并范围，单独分析并无多大实际意义。此外，悦都科技为成立不足3年的公司，均属于投入期，因此尚处于亏损状态。

　　一物业管理资深业内人士对本报记者指出，在社区O2O市场上，起步早、实力强的物业公司已经抢占好了市场。南都物业存在后来居上的可能，只是难度相对来说要大很多。安信证券也在研报中表示，与同行公司O2O平台建设情况比较，南都物业已落后一大截。

　　募集资金租赁投入最多

　　记者发现，对于股票发行所募集资金的安排，南都物业按轻重缓急顺序投资于以下项目：物业管理智能化系统项目(投资额9050万元)、全国物业服务业务拓展项目(投资额9860万元)、社区O2O平台建设项目(投资额5000万元)、公寓租赁服务项目(投资额1.08亿元)、人才资源建设项目(投资额6375万元)。其中，南都物业对公寓租赁服务项目的投入最多，也将其作为未来的主要发展方向之一，这相较上述一般物业管理公司的发展方向略有些不同。

　　根据南都物业的项目投资概算，其社区O2O平台建设项目期为4年。经济效益上，根据保守估计，首年营收将产生30%的毛利率，次年起将略有下降。以10年为营运期测算，项目的投资回收期是6.31年，内部收益率为24%，按10%折现率计算，项目的净现值为2223.44万元。

　　据了解，南都物业的公寓租赁服务项目采取包租形式承租杭州几处大业主物业和公司在杭州市区内在管物业的空置房源，经改造装修后，以公寓的形式对外租赁。大业主物业项目总计将承租1000套公寓住宅，投资回收期是6.53年，以10年的运营期和10%的折现率来测算，项目的内部收益率为14.5%；空置房源运营项目的投资回收期是4.63年，以10年的运营期和10%的折现率来测算，项目的内部收益率为25.6%。

　　2017年，南都物业已有两个公寓租赁项目投入运营，获得租金收益分别为400.63万元和59.57万元。

　　负责运营的全资子公司大悦资产2017年亏损1156万元。南都物业希望未来能在出租业务上和物业服务形成协同效应，为公司开拓新的收入渠道。

　　某物业管理公司负责人对本报记者表示，长租公寓业务一方面正属于政策热点，受到鼓励，另一方面也是市场风口，不动产业务已经慢慢进入存量时代，南都物业选择进入这一领域应该是基于这样的背景。但站在物业管理行业的角度来说，与主营业务方向稍微偏离。

　　但长租公寓业务如今在业内是规模先行且回报周期长，对于未来是否还有大规模的扩张计划和盈利预期，南都物业方面没有给出正面回应。