与融创、碧桂园“较劲”的保利地产股东们

　　“去年我来的时候，人很少，那时候大家不看好保利，我觉得挺奇怪。”一位看多保利地产(600048) 的股东经过连续的观察，发现今年来的人比以往多了。

　　“也许我们比较稳健，大家很放心，就都不来了。”保利地产董事长宋广菊猝不及防的玩笑，使得会议厅内响起一片笑声，她马上回归正题：“结果今天有人告诉我来的股东比较多，我说是不是对房地产比较担心了？”

　　5月17日九点半开始的保利地产年度股东大会，至少提前了十多分钟，股东们已落座完毕，安静地等待着管理层最后入场。

　　和去年大约这个时候举行的年度股东大会情形有些不同，审议完议案之后，宋广菊只与股东进行了十几分钟的交流。交流紧紧围绕着保利地产的规模展开，而去年他们最关心的问题则是保利地产的多元化、整合与并购。

　　“去年我来现场的时候就问过你们，保利地产未来几年是不是能够增速，那时候公司管理层也非常有信心，然后这一年做的经营业绩我觉得非常满意。”这位股东先是表扬了一番。

　　2017年，保利地产签约销售金额跃上新高，全年实现3092亿元，同比增长47.2%；实现营业收入同比减少5.46%至1463.06亿元，但归母净利润则增长25.8%达到156.26亿元；毛利率和净利率双双反弹，从2016年的29%和11.03%分别升到31.05%和13.45%的水平。

　　然而，调控政策未有放松迹象、融创的追逐、与碧万恒的差距等问题，使得股东们对保利地产的未来仍然有着一些担忧。

　　“地产没有理由不乐观”

　　“现在调控这么严谨，以后如果一线城市的房价都非常平稳或跌一点点，对我们有什么影响？(保利地产)未来几年能够重回前三，(管理层)今天对这个判断是不是依然有信心？”有股东发问。

　　“我们对未来还是充满了信心，因为我们已经做好了准备。无论从产品结构上，还是从城市的空间布局上，我们已经调整完毕了。”宋广菊明确地回应。

　　宋广菊坦承，眼下调控政策依然坚持，但政策环境的变化对房地产市场需求的影响，是一个需要“持续关注、持续跟进、持续调整”的过程，因而不单是今年，保利“一直前瞻地对一些工作进行了研究，在持续地推进进度，并且根据可能的货币周期进行杠杆的调整”。

　　“我们前几年在去杠杆，销售额前五房企中只有保利的负债率是下降的，其他几家是向上的。”观点地产新媒体了解到，近几年保利地产的规模增速不及碧桂园、恒大、万科和融创，稳健作风换得稳健的财务表现，2010-2016年，保利地产的资产负债率逐年下降，由78.98%降至74.76%，但2017年再次上升，达到77.28%水平。

　　“第二，我们对公司本身的结构进行调整，从去年的结果看到调整的效果已经是显现了，所以从去年开始我们在加大发展速度。”

　　保利地产近年来着力进行多元化业务的扩展，同时着手对房地产主业进行调整。从城市结构来看，去年，保利地产销售业绩主要来源于一二线城市，但来自“大都市圈的三四线城市”的销售已经开始做出贡献。

　　在2016年底，保利地产一二线货量占比90%，三四线城市货值占比10%。然而在保利地产2017年3092亿元的签约销售额里，一二线城市占比为82%，三四线城市销售占比提升近10个百分点至18%。

　　保利地产在其年报中表示，三四线贡献占比提升，主要得益于珠三角城市群全覆盖所带来的业绩贡献。

　　“整个广东省在前期发展的时候落后于华东的长三角，城镇化是落后，我们也抓住了低谷来进行发展，去年、今年、明年我们在粤西北的土地红利都会大量地释放。这些是前些年的布局，现在看来的话效果是在显现。预期粤港澳大湾区规划出来后，我们在珠三角的红利会更多地释放。”宋广菊在股东会上表示。

　　布局方面，宋广菊表示，未来公司还是集聚在一些重点的城市、重点的产业，持续地调整布局来应对可能的市场变化。

　　观点地产新媒体获悉，截止2017年底，保利地产待开发土地储备面积增至9090万平方米，其中，一二线城市土地储备面积占比由2016年的68%降至63%，三四线城市占比则由32%升至37%的水平。

　　“对整个行业不用太担心，对保利地产更不需要担心。”宋广菊表示：“事实上，大家都看到中央及时地做了很多调整，目前看来还是蛮乐观的。”她认为，如果过去两年没有去杠杆，今天的状况或许更糟，“既然国家乐观，我想地产没有理由不乐观”。

　　“公司将一如既往地保持稳健风格，看好投资者的钱，让回报来满足大家的需求。”宋广菊表示。

　　与融创、碧桂园“较劲儿”

　　对房地产的市场前景存在忧虑，在这种情况下保利将如何在规模上进击，股东对此同样存在不确定性，短短十几分钟的交流，该话题也占了上风。

　　去年全年3092亿元的签约销售规模为保利地产带来了史上最好的成绩和最高的增速，但与万科、恒大、碧桂园的发展势头仍有差距，甚至被后来者融创赶超，由此保利地产的签约销售额回落至中国房地产行业的第五名。

　　今年1-4 月，保利地产实现签约金额1193.97 亿元，同比增长42.79%；实现签约面积803.17 万平方米，同比增长33.12%。排在保利地产之前的前三名为碧桂园、恒大和万科，前四月累计实现的合同销售额分别为2575.2亿元、2122.6亿元和1961.5亿元；融创的合约销售金额则为1073亿元。

　　去年初，保利地产管理层也对规模作出回应称，会力争保住第一梯队的位置，在未来三到五年，也就是十三五期间销售规模将达到5000亿，同时在建面积至少达到1亿平方米左右。

　　2017年12月的股东大会上，保利地产董事长宋广菊也曾明确表示，未来两至三年公司要重回行业前三。

　　此次股东大会上，一位股东对保利地产的销售目标进行了重新测算：“进入前三甲，以后起码要有6000亿以上的销售，销售规模上去了，利润能不能上去？”

　　“前三是我们的奋斗目标，这也是我们去推进的，未来2-3年肯定还会有很多变数。实现的路径很多，一个是常规的扩展，另一个是收购兼并整合。我相信人只要有梦想，总会实现的，请相信保利地产整个团队。”宋广菊回应道。

　　除了销售额和排名的较劲，保利地产市值和周转速度同样被拿来与排名前五的企业进行了比较。

　　“保利地产今天的市值是1600亿，2-3年销售额去到6000个亿，不对称，要成为好的上市公司，有没有打算进行市值管理？”股东问。

　　“我曾经批评过我们的证券事务代表，我说以后对他们的考核要按照市值管理进行考核，说明你刚刚提问的也是我所想到的。”宋广菊续称，目前保利地产已作为国有资本投资公司试点，未来我也是希望整体去推动它。

　　“融创股价已经超越你们啦！”股东说道。

　　“我们会记下你们的要求，下来研究……”

　　宋广菊话未说完，保利地产证券事务代表抢过话头，回应道：“确实两地(香港和内地)对于房企的估值有比较显着的差异，公司会积极地做好投资者工作。我们看到这么多小股东对公司这么有信心，机构投资人也一样充分看到房地产的价值，我们的工作就是充分地挖掘这些亮点传递到资本市场。”

　　“碧桂园的周转速度5个月。”刚刚送走了融创，保利地产又迎来了碧桂园。

　　“5个月太快了，有些规定的动作还没做完。我们争取一年内能够销售，这是我们的管理目标。”宋广菊回应道：“当然不同项目有不同的特殊性，常规来讲，达到一年内销售也是非常理想的，(保利地产)按照常规的去做，做到最优秀。从2017年末我们已经有很大的突破，但是要达到碧桂园那么短的时间有难度。”

　　宋广菊继而表示，保利地产也在学习碧桂园的做法，并且在进行梳理，“为了提高效率，减少各个中间环节，直接把核心技术部门叠到了一起，专门组建了运营部门来提高运营效率”。