40亿夺顺德陈村TOD地块 碧桂园能否玩转中国式轨道物业

　　随着大湾区的概念升温，给一直热闹的佛山土地市场加了一把火。

　　6月4日，佛山顺德推出陈村一宗TOD地块，起始价仅8.24亿元，最终由碧桂园以40亿元竞得12.7万平方米项目，折合楼面价10217元/平方米，溢价率高达385%。

　　资料显示，该地块原定于5月4日出让，不料在开拍前夕，顺德公共资源交易中心宣布竞拍延期并修改出让细则，在地块建设的强度不变的情况下，稍微降低了对竞买人的要求。

　　这也是碧桂园有资格拿下该地块的重要因素，不过按照出让要求，碧桂园需要在一个月内引入具有地铁线网建设运营经验的企业，未来其将会引入哪家合作企业值得继续关注。

　　在业内人士看来，目前TOD的模式在中国大多数地方还是概念，从全国实施情况来看，目前还没看到有完整模式出现，探索的道路还很漫长。

　　对于快周转的碧桂园能否玩转周期较长的TOD，令不少人提出疑问。值得一提的是，碧桂园于广州曾联手广州地铁公司建设陈家林TOD项目，将参考日本新宿的TOD轨道交通模式建设。

　　碧桂园40亿落槌

　　据观点地产新媒体了解，现场参与拍地的开发商分别为美的、万科、碧桂园。

　　从现场竞价来看，美的只出价一轮后便再无动静，激烈的价格争夺在万科与碧桂园之间。

　　经过一个小时竞价，碧桂园以40亿元竞得12.7万平方米陈村TOD项目，折合楼面价10217元/平方米，溢价率高达385%。

　　根据土地出让公告，该地块竞买起始价为82429万元，折合楼面地价约2105元/平方米，地块拟规划TOD项目。

　　该地块共分开A、B、C三块，其中仅A区土地用途为批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、新闻出版用地兼容城镇住宅用地；B区土地用途为公园与绿地；C区用途为街巷用地。

　　根据规划要求，竞得人在A区需提供不少于20班规模，建面大于或等于5400平方米的幼儿园；结合轨道站点设计，建设不少于2000平方米的下沉广场；打造一栋不低于180米的标志性建筑；地块地下层需设置不少于20000平方米的商业物业，建设及预留与轨道站点的连接通道，各连接通道接口须能通畅连接；除配套停车位外，按规划条件要求须另外增加配置200个小车位，小车位须由竞得人自持。

　　从成交价看，楼板价从2105元/平方米翻两番到10217元/平方米，与目前周边房价2万+相比，成交价仍在合理范围内。不过，该项目实际可建筑面积仅为A区，总计约39万平方米，对应住宅可建筑面积约15.66万平方米，占比约四成。

　　事实上，该地块是佛山顺德推出的第三宗TOD地块，挂牌出让的道路并不太顺利。

　　资料显示，该地块原定于5月4日出让，不料在开拍前夕，顺德公共资源交易中心宣布竞拍延期并修改出让细则，在地块建设的强度不变的情况下，稍微降低了对竞买人的要求。

　　其中包括：竞买人可以没有三条或以上地铁线网建设运营经验，但需要进入此类企业联合开发，且合作期不少于6年；竞买人可以没有地铁上盖物业开发的经验，但需引进此类企业共同开发；发生过《生产安全事故报告和调查处理条例》所界定的较大或以上安全事故的地铁企业，也可以参与。

　　换言之，竞得人可以在拿地后一个月内引入具有地铁线网建设运营经验的企业，而对竞得人无强制要求，这也是碧桂园40亿元拿下该项目的重要原因。

　　佛山版TOD模式

　　今年年初，美的拿下顺德段美的大道站旁TOD项目，而万科去年九月，拿下顺德第一宗TOD地块潭洲湾。这或许也是，为什么在顺德陈村TOD地块拍卖中见到两家开发商身影的原因。

　　碧桂园斥资40亿元摘得顺德第三宗陈村TOD项目，有消息称，该宗地将与美的联合开发，不过碧桂园相关负责人表示，还没确定。至于未来将引入哪家地铁公司，也未确定。

　　据观点地产新媒体了解，由于该宗地毗邻广州地铁7号线(顺德段)、广佛环线与陈村站站场等因素，地块适合TOD综合开发，拟打造成“湾区枢纽、科技顺德”的标志性项目。

　　资料显示，广州地铁7号线西延顺德段全长约13.64公里，总投资额约为90亿元，陈村站位于陈村大道，于2016年11月动工，属于全线最早施工站点，预计全线2020年正式开通运营。而广佛环线的顺德范围内主线土建施工已进入收尾阶段，路基已完成100%；桥梁、隧道已完成超90%，预计最快2022年全线通车。

　　近年来，随着城市快速发展，TOD模式已成为一种普遍认可的趋势，佛山市也积极推进TOD概念。

　　早在2016年，顺德区区长彭聪恩率领区、镇有关负责人赴香港考察学习轨道交通站场(车站和车辆段)TOD综合开发经验，为顺德建立轨道交通可持续发展模式取经。考察团首先与香港铁路有限公司就香港“轨道+物业”的发展模式进行交流，并重点讨论了轨道交通建设和开发涉及的土地供给机制、地块定价机制、商业开发模式等核心问题。

　　业内人士表示，目前TOD的模式在中国大多数地方还是概念，从全国实施情况来看，目前还没看到有完整模式出现。

　　没有相关经验的碧桂园如何操作这种TOD模式？据了解，碧桂园于广州曾联手广州地铁公司建设陈家林TOD项目，将参考日本新宿的TOD轨道交通模式建设。

　　不同的是，香港、东京的TOD项目大多是在城市中心，原来的城市基础设施，包括产业、商业、住宅环境等成熟度都已经较高，建设出来后，商业、住宅、产业等的集聚效应就能显现，而佛山的TOD项目却不同于此。

　　分析师表示：“佛山的大部分TOD项目不在传统城市中心，除了一级开发建设和基础设施建设之外，需要商业、住宅、产业的开发来形成聚集效应”。

　　除此之外，TOD模式在国内运用不多也有客观因素的原因，TOD项目涉及到的土地所有权问题，是影响目前一部分TOD项目推进进度慢的原因。