70亿竞康佳总部地块 龙光质押项目股权减压

　　时代周报记者 胡天祥 发自广州、深圳

　　龙光地产似乎对深康佳A(000016,股吧)旗下的康侨佳城公司(下称“康侨佳城”)势在必得。

　　早在去年11月末，龙光地产就成功击退十多家开发商，将康侨佳城七成股权收入囊中。日前，坊间流传，龙光地产已报名参加康侨佳城剩余三成股权的竞价。

　　这三成股权现由华侨城持有，并于3月28日以底价约30亿元在北京产权交易所挂牌转让，5月28日挂牌期满。

　　“公司的确有报名参与上述竞买，但能不能拿到，要等最后竞价结果出来。”龙光地产一位负责人向时代周报记者证实了这一传闻。

　　值得注意的是，此前龙光地产为收购上述公司七成股权，一次性支出转让款70亿元(加上承债金额)外加替康侨佳城偿还16.1亿元贷款本金及相应利息。如果想要完全收购康桥佳成，最后的总资金将超过100亿元。

　　康侨佳城成立于2016年，是深康佳A与控股股东华侨城集团合资成立的公司。其中，深康佳A认缴出资7亿元，占注册资本的70%；华侨城集团认缴出资3亿元，占注册资本的30%。

　　龙光地产之所以花费巨资收购康桥佳城，很大原因是后者在深圳南山区持有一幅旧改地块即康佳总部厂区更新改造项目。

　　作为曾经的彩电行业巨头，深康佳A深受主业亏损之困。康桥佳城只是深康佳A近期清理的资产之一。另一方面，收购康桥佳城所需要的巨大资金投入亦让龙光地产倍感压力。

　　时代周报记者从深圳市市场和质量监督管理委员会获悉，去年11月30日取得“康侨佳城”七成股权数日后，龙光地产即把所持有股权全部质押给了华润深国投信托有限公司(下称“华润信托”)。

　　一位接近华润信托的消息人士告诉时代周报记者，之后的12月20日，华润信托还成立了一个名为“华润信托· 康侨佳城”的集合资金信托计划，属结构化信托产品，固定收益类。

　　时代周报记者查询中国信托登记有限责任公司(下称“中国信托登记”)官网确认了上述信息。

　　引入华润信托

　　由于担心融资成本高吃掉企业利润，部分房企对信托贷款一直处于谨慎的态度。“大型房企信托融资成本大概在810个点，中小型房企在1015个点，甚至更高都会有。”房地产与金融资深评论人黄立冲给时代周报记者算了一笔账。

　　那么，龙光这次为何仍选择与信托合作呢？

　　6月2日，时代周报记者实地探访“康佳总部地块”发现，该地块距离华侨城集团总部仅800余米，距离康佳集团总部不足300米，其附近还有欢乐谷、世界之窗等知名旅游景点，地理位置优越。据新浪乐居报道，某参与竞价的开发商在测算时，对地块商务公寓部分给出的报价为18万/平方米，产业研发部分超过10万元/平方米。

　　虽然价值不菲，但根据地块交易规则，受让人需在《产权交易合同》签订后5个工作日内将70亿元转让款外加替康侨佳城偿还16.1亿元贷款本金及相应利息一次性汇入到对应结算账户。要在短期间内拿出超过80亿元现金，这对于2017年收入276亿元，净利润70亿元的龙光来说，并非易事。

　　于是，龙光找到了华润信托。双方在竞买地块之前经过怎样的沟通不得而知，但时代周报记者发现，在2017年11月30日取得康侨佳城七成股权数日后，龙光地产即把所持有股权全部质押给了华润信托。在深圳市市场和质量监督管理委员会官网中，上述股权质押核准时间为2017年12月18日。

　　黄立冲告诉时代周报记者，发信托需要一定时间，并不是一个非常急迫的融资手段。“但这次龙光和华润信托之间的交易大概率不是在很短时间达成，应该是已经安排一段时间了。”黄立冲补充道。

　　2017年12月20日，“华润信托·康侨佳城”集合资金信托计划正式成立。时代周报记者从中国信托登记官网获悉，该计划财产运用方式为信托贷款，资金投向为房地产，信托功能为事务管理(主要是指委托人交付资金或财产给信托公司，指令信托公司为完成信托目的，从事事务性管理的信托业务)，存续期限为60个月。据悉，该计划首次申请登记日期为2018年1月4日。

　　但该网站与华润信托官网并未披露上述信托计划具体运作信息。另一位接近华润信托的消息人士告诉时代周报记者，上述信托计划可能更多面向机构发售，而不卖给个人投资者。

　　缓解开发压力

　　虽然龙光地产负责人曾告诉时代周报记者，公司境内融资方式主要包括开发贷、公司债、abs等方式，境外主要有银团贷款、美元债等方式。但翻来过往融资历史不难发现，龙光与信托之间的合作，并不在少数。

　　2014年8月，华润信托成立“鼎新134号龙光地产佛山罗村项目集合信托计划”，该信托计划总规模为10亿元，最低认购金额100万元，预期年收益率9.6%-10%。募集资金将用于龙光佛山君悦龙庭项目的开发建设。

　　另据时代周报记者最新获悉的一份“华润信托·鼎新175号”集合信托计划推介书显示，该信托计划融资规模第一期预计16亿元，第二期预计6亿元，认购起点为100万元起。募集资金将用于龙光地产位于佛山的天湖名苑项目的开发建设。据悉，该信托计划风控措施包括将标的项目土地使用权抵押给华润信托等，但其市场风险提示也显示，如果项目所在地房地产市场价格大幅下跌，销售去化率大大降低，将影响项目公司的销售回款。

　　而另一个“中信信托·龙光骏腾特定资产收益权投资集合资金信托计划”也显示，该计划所募集资金将用于受让龙光地产旗下公司持有的位于佛山顺德一幅地块的收益权。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，信托融资优势在于融资规模相对较大，审批方面也相对灵活。但其也指出，过去两年政策层面对于公司债和信托的规范是比较大的，往往规范的过程中，容易延长融资的期限。而且信托融资本身资金成本也是比较高的。

　　“当下房企确实面临各类资金的压力，所以过去公司债和其他融资机会收紧以后，信托的发行市场反而壮大了。”严跃进续称，另外企业过去很多地王项目等，也需要此类信托资金的介入，进而利好项目开发，防范项目烂尾。