郑志刚的 “新世界”

　　作为新世界(600628,股吧)发展(00017.HK)第三代掌门人，郑志刚接棒之后已然开始紧锣密鼓构建全新的新世界生态圈，而风头正盛的K11便是这个生态圈中极为重要的内容。

　　6月12日，郑志刚在广州接受媒体采访时表示：新和旧如何去共存以及过渡，是这个时代必须面临的问题，新世界希望在这个问题上引领时代的潮流。

　　事实上，早在2015年开始，新世界便开始了这种新旧商业模式的交替。彼时，该公司将旗下位于国内成都、武汉等多个城市的项目储备作价近300亿转让给恒大集团(03333.HK)，完美地错过了过去两年国内房地产市场爆发的市场红利。此后的2016年，该集团进一步完成了新世界中国的私有化。

　　与此同时，该公司加大在大湾区核心城市的投资布局，大力拓展K11等新商业模式的拓展。

　　种种迹象显示，新世界发展这家最老牌的港资实业公司，在完成了三代人的顺利交接之后，正悄然发生着某些企业基因的变革。

　　新掌门的新生态

　　“新生态”是郑志刚对企业发展前景的战略思考。

　　“我搭建的K11不是一个传统意义上的商场，而是一个博物馆，但又是一个商业体。”

　　作为新生代企业领军人物，郑志刚的思考更为时尚，贴近年轻人的消费观念和需求。而未来的新世界商业帝国，也将在这种富有艺术特质的文化基因上构建。

　　据透露，该公司投资的瑰丽酒店也将是以文化为核心元素的高端酒店品牌，同时，新世界还将围绕养身养老等内容打造健康产业品牌，以及教育品牌。

　　“我们希望构建一个闭环的生态圈，让客户住新世界的楼盘、住我们的酒店、逛我们的商业，并可以接受我们的养身健康和教育等多元的服务。”

　　在房地产由过去的增量市场逐步转变为存量市场的行业大背景之下，如何在客户身上挖掘二次消费，是许多大型房企共同思索的问题。比如碧桂园(02007.HK)曾在2015年提出公司目标是“打造全生命周期”产业链。

　　新世界此番提出的“生态圈”，无疑是其对于企业未来发展方向的全新思考。据透露，该公司未来会在9个城市建立K11品牌，包括商场、写字楼、公寓等，合计24个项目。

　　数据显示，截至2017年12月31日，新世界在内地持不包括车库的土地储备总楼面面积约800万平方米，其中470万平方米为住宅用途。主要分布于广州、佛山、深圳、武汉、宁波、北京、廊坊以及沈阳8个城市。

　　去年，新世界于大湾区新增土地储备80万平方米，包括深圳前海项目、太子湾项目、广州增城项目等。

　　“未来还将投入151亿(人民币)左右的资金继续在大湾区进行土地储备，特别会留意一些城中村改造方面的项目，目标增加8~10个项目。”郑志刚透露。

　　业绩波动难题待解

　　在推出其新的生态体系之后，摆在郑志刚面前的核心命题便是破解新世界发展业绩波动难题。

　　数据显示，该公司营业收入自2014年站上500亿港元这一平台后，已连续四年在这一位置上下波动，其中三年净利润也录得同比下滑。而同期国内大部分房地产企业都实现了规模和绩效的快速增长。

　　新世界发展2017财年的数据显示，公司总资产4370亿港元，收入566.28亿港元，同比下降4.94%；毛利约为182.15亿港元，同比减少1.65%；公司股东应占利润76.75亿港元，同比下跌11.4%。

　　今年2月底，该公司披露的2018财政年度中期业绩显示，期内公司录得营业收入279.35亿港元，同比上升4.9%；公司股东应占溢利为112.7亿港元，上升159.9%；基本溢利41.97亿港元；净负债率下降2.1%至32.7%，现金及银行存款为655亿港元。

　　新世界是否已经走上一条新的上升通道，目前还不得而知。在2018财年，该公司在国内的销售目标为160亿，并未有显着提升。公司同期则加大了核心商业物业的投资开发。

　　对此，郑志刚表示：“房地产开发中的现金流是非常重要的，需要很好地平衡。我们非常看重拥有良好现金流的商业项目。希望商业租金收入可以达到40到50个点的比重，这将使得公司可以发展得更加稳健。”